Bất động sản 'kẹt vốn', nguy cơ chậm nhịp tăng trưởng 2 con số

Áp lực “kép” vốn và chi phí đẩy doanh nghiệp vào thế khó

Phát biểu tại Phiên thảo luận “Doanh nghiệp hành động đóng góp vào tăng trưởng kinh tế hai con số” trong khuôn khổ Hội thảo “Động lực cho tăng trưởng kinh tế hai con số và triển vọng nông nghiệp 2026” sáng 31/3, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho hay, để nền kinh tế đạt được mức tăng trưởng GDP hai chữ số, ba trụ cột chính cần được kích hoạt: Nông lâm nghiệp xuất khẩu; công nghiệp - xây dựng; và tiêu dùng. Riêng nhóm ngành công nghiệp và xây dựng (vốn đóng góp 9 - 10% GDP cả nước) phải gánh vác mục tiêu tăng trưởng lên tới 12% trong năm 2026. Tuy nhiên, bức tranh thực tế đang đặt các doanh nghiệp trong ngành vào lằn ranh của sự "sinh tồn" hơn là phát triển.

margin: 15px auto;" />

Thực tế năm 2025 cho thấy, khi GDP cả nước tăng khoảng 8,02%, khu vực công nghiệp – xây dựng đã phải đạt mức tăng gần 8,9%. Do đó, để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong năm 2026, khu vực này cần tăng tốc lên khoảng 12%.

Trong bối cảnh Chính phủ dự kiến bố trí khoảng 1 triệu tỷ đồng cho đầu tư công, mức cao kỷ lục, ngành xây dựng đứng trước cơ hội lớn về việc làm. Tuy nhiên, nghịch lý xuất hiện khi nhiều doanh nghiệp thiếu hụt nhân lực thi công, trong khi chi phí đầu vào lại gia tăng mạnh.

Biến động giá nguyên vật liệu, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến năng lượng và dầu mỏ, đang tạo áp lực lớn lên chi phí xây dựng. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ thua lỗ, thậm chí phải tạm dừng dự án nếu không được tháo gỡ kịp thời.

Không chỉ dừng ở chi phí, năng lực nội tại của doanh nghiệp cũng là điểm nghẽn. Số doanh nghiệp xây dựng có quy mô vốn lớn còn hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn trong giai đoạn tăng tốc đầu tư công. "Năng lực nội tại của ngành cũng là một dấu hỏi lớn khi số lượng doanh nghiệp xây dựng quy mô vốn trên 500 tỷ đồng hiện nay chỉ đếm trên đầu ngón tay, khó lòng hấp thụ hết các siêu dự án nếu không được tháo gỡ kịp thời", ông Hiệp nói.

Ở lĩnh vực bất động sản, dù năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, nhưng khó khăn lớn nhất hiện nay lại nằm ở dòng vốn. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, khoảng 70% nguồn vốn của thị trường bất động sản phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, tín dụng đang bị siết chặt, trong khi các kênh huy động khác như trái phiếu, quỹ đầu tư chưa phát triển tương xứng.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất tăng mạnh đang tạo áp lực lớn. Lãi suất vay doanh nghiệp tăng lên 11-12%/năm, còn lãi suất vay mua nhà có thể lên tới 14–15%/năm – mức vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Hệ quả là thanh khoản thị trường suy giảm, hàng tồn kho gia tăng, trong khi chi phí tài chính tiếp tục tăng. “Doanh nghiệp bất động sản hiện không chỉ đối mặt bài toán tăng trưởng, mà là bài toán tồn tại”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Bên cạnh áp lực vốn, rào cản thể chế tiếp tục là “nút thắt” lớn đối với thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong ba điểm nghẽn lớn của nền kinh tế gồm đất đai, quy hoạch và cấp phép, thì hai vấn đề đất đai và quy hoạch vẫn là những “hòn đá tảng” cản trở doanh nghiệp.

Trước hết là khâu giải phóng mặt bằng, một quá trình kéo dài và phức tạp. Có những dự án mất tới hàng chục năm chỉ để hoàn tất khâu này trước khi bước vào giai đoạn pháp lý. Ngay cả khi đã có mặt bằng, doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với khó khăn trong cấp đất và định giá đất. Cơ chế xác định hệ số K hiện nay còn thiếu minh bạch, khiến chi phí đầu tư trở nên khó dự báo, làm gia tăng rủi ro cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, vấn đề quy hoạch vẫn còn nhiều ách tắc. Nhiều dự án phải “đắp chiếu” do chờ phê duyệt quy hoạch cấp cao hơn. Quy trình triển khai theo chuỗi, từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, rồi quy hoạch chi tiết khiến thời gian kéo dài, thủ tục chồng chéo.

Thực tế cho thấy, để hoàn tất thủ tục pháp lý cho một dự án, doanh nghiệp từng phải xin tới hàng chục loại giấy phép, mất nhiều năm mới hoàn thành. Dù đã có cải thiện, nhưng thủ tục hành chính vẫn là gánh nặng lớn. “Đây thực sự là một ‘cuộc trường chinh’ khiến doanh nghiệp tiêu tốn nguồn lực và cơ hội”, ông Hiệp nhận định.

Tái cấu trúc chiến lược, kiến nghị gỡ nút thắt để phục hồi

Trong bối cảnh khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải chủ động tái cấu trúc để thích ứng. Thay vì dàn trải, nhiều doanh nghiệp chuyển hướng tập trung vào các phân khúc có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ tốt như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, cải tạo chung cư cũ.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng phải đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Các kênh huy động như trái phiếu, quỹ đầu tư, hợp tác tài chính, thậm chí tái cơ cấu tài sản đang được tính đến như giải pháp duy trì dòng tiền.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, nỗ lực từ phía doanh nghiệp là chưa đủ. Để bất động sản – xây dựng thực sự đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng hai con số, cần sự hỗ trợ đồng bộ từ chính sách. Trước hết, cần có giải pháp ổn định mặt bằng lãi suất và nới lỏng tín dụng có chọn lọc, ưu tiên các dự án khả thi, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh cải cách thể chế, đặc biệt là các quy định liên quan đến đất đai và quy hoạch.

Việc minh bạch hóa cơ chế định giá đất, rút ngắn thủ tục hành chính và tháo gỡ ách tắc quy hoạch sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí, tăng khả năng triển khai dự án. Ngoài ra, cần phát triển đồng bộ thị trường vốn để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tạo thêm kênh huy động dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế cho thấy, ở những địa phương có sự đồng hành sát sao của chính quyền, tiến độ dự án được cải thiện rõ rệt. Đây là minh chứng cho thấy vai trò của quản trị địa phương trong tháo gỡ điểm nghẽn thể chế.

Về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng lớn nhờ nền tảng tăng trưởng kinh tế và nhu cầu nhà ở cao. Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành động lực thực sự, cần khơi thông các “điểm nghẽn” về vốn và thể chế.

Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số đặt ra yêu cầu rất cao, nếu khu vực bất động sản – xây dựng không đạt được mức tăng trưởng cần thiết (khoảng 12%), áp lực sẽ dồn lên toàn bộ nền kinh tế. Do đó, tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này không chỉ là câu chuyện của riêng doanh nghiệp, mà là điều kiện quan trọng để bảo đảm mục tiêu tăng trưởng chung của quốc gia.

Để ngành bất động sản và xây dựng đạt được mức tăng trưởng 12%, qua đó đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng chung của cả nước, điều kiện tiên quyết là phải có sự điều chỉnh linh hoạt và nới lỏng từ chính sách tiền tệ. Nếu không có các giải pháp can thiệp để hạ nhiệt lãi suất và khơi thông dòng vốn tín dụng, mục tiêu tăng trưởng vĩ mô sẽ gặp phải lực cản vô cùng lớn.