Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút FDI

Hầu hết dự án mới đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2

Ngày 14/11, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lần thứ 7 (mở rộng), nhiệm kỳ 2022 - 2027.

Báo cáo tại hội nghị, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Chi hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu rõ, kinh tế Việt Nam tiếp tục có xu hướng tích cực bất chấp rủi ro và bất ổn từ thuế quan. GDP 9 tháng năm 2025 ước tăng 7,85% so với cùng kỳ năm trước, chỉ thấp hơn tốc độ tăng 9,44% của cùng kỳ năm 2022 trong giai đoạn 2011 đến 2025. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động đều đạt kết quả khả quan.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết Việt Nam tiếp tục là điểm đến đầu tư hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài. Thu hút FDI 9 tháng đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2%, vốn FDI thực hiện đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5%. Bất động sản tiếp tục là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút FDI, tập trung vào phân khúc nhà ở và công nghiệp.

Tính đến cuối năm 2024, dư nợ tín dụng so với GDP đã đạt 134%. Tính đến ngày 29/9/2025, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 17,7 triệu tỷ đồng, với gần 2,1 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế trong 9 tháng năm 2025. TS. Nguyễn Văn Đính nhận định kinh tế Việt Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng nhờ sự quyết tâm cao, nỗ lực lớn, hành động quyết liệt của cả hệ thống chính trị, của nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn đối mặt với áp lực lạm phát, biến động tỷ giá và nhiều rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có dấu hiệu giảm tốc, bạo loạn và khủng bố diễn ra ở nhiều nước.

Ông cho biết tăng trưởng kinh tế cao gắn liền với sự bùng nổ của thị trường bất động sản. Bên cạnh nhu cầu ở thực thì nhu cầu đầu tư cũng tăng mạnh nhờ mặt bằng lãi suất thấp, đặt ra yêu cầu về việc giám sát dòng vốn để không gây tác động ngược và hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế.

Về thị trường nhà ở, hoạt động ra mắt và mở bán dự án mới diễn ra sôi động trên phạm vi cả nước, với tâm điểm tập trung tại các khu vực vùng ven Hà Nội và TP. HCM cũ. Trong quý III, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 đến 2024, tương đương gấp 2,4 lần so với quý III/2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng cung bất động sản nhà ở đạt hơn 100 nghìn sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, có hơn 86 nghìn sản phẩm mới, gấp 1,3 lần cả năm 2024. Hàng tồn kho tiếp tục chào bán và giảm nhờ nhu cầu phục hồi cùng các chính sách ưu đãi về tín dụng.

TS Nguyễn Văn Đính nêu rõ tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện tại các thành phố lớn có nhu cầu cao. Hầu hết dự án mới đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Trong quý III/2025, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng 32,2 % với khoảng 11 nghìn sản phẩm. Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm 67,8%. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 42%, tăng 17 điểm phần trăm so với quý II/2025. Căn hộ cao cấp chiếm 21%, căn hộ trung cấp duy trì 34 phần trăm và căn hộ bình dân chỉ khoảng 3 phần trăm, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tính chung 9 tháng, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 37% tương đương 32 nghìn sản phẩm, gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ năm 2024. Phân khúc căn hộ chung cư chiếm 63% tương đương hơn 54 nghìn sản phẩm, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Căn hộ mới giá trên 50 triệu đồng mỗi mét vuông duy trì 63%. Phân khúc căn hộ cao cấp giảm còn 30%, trong khi phân khúc sang trọng và siêu sang tăng lên 33 phần trăm. Tại Hà Nội và TP. HCM cũ, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp chiếm 31% và căn hộ bình dân chiếm 6%.

Nguồn cung cải thiện theo hướng mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh. Miền Bắc đóng góp 54% nguồn cung mới trong quý III, miền Nam đóng góp 30% và miền Trung 16%. Nguồn cung từ các chủ đầu tư lớn chiếm hơn 54% nhưng giảm so với quý trước, trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng mạnh, đặc biệt tại miền Nam.

TS. Nguyễn Văn Đính phân tích nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhưng nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ dòng tiền được nới lỏng. Nhiều người mua lựa chọn bất động sản để đối phó lạm phát.

Thanh khoản, giá bán và triển vọng các phân khúc

Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận khoảng 34 nghìn giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ đạt 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 77% tương đương 27 nghìn giao dịch. Căn hộ chung cư đóng góp hơn 66% giao dịch với tỷ lệ hấp thụ 81 phần trăm. Nguồn cung thấp tầng đạt tỷ lệ hấp thụ 60%. Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ đạt 68% với gần 60 nghìn giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Giá các sản phẩm lần đầu mở bán tiếp tục neo cao. Giá biệt thự, liền kề và nhà phố dao động 50 đến 400 triệu đồng/m2, tăng 5 - 10% so với giai đoạn trước. Giá căn hộ thương mại trung bình 78 triệu đồng mỗi mét vuông, hơn 30% nguồn cung mới trên 100 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình 95 triệu đồng/m2, với 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM cũ, giá trung bình 91 triệu đồng/m2.

Phân khúc thấp tầng tiếp tục tăng giá 10 - 15% do nguồn cung khan hiếm. Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất tại các dự án dưới 200 triệu đồng/m2.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, tính đến tháng 9/2025, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó có 165 dự án đã hoàn thành với 110.436 căn. Có 147 dự án đang triển khai với gần 140 nghìn căn và 380 dự án đã được chấp thuận với quy mô hơn 388 nghìn căn. Riêng tháng 9, cả nước hoàn thành 43.681 căn hộ. Dự kiến đến cuối năm sẽ có thêm 39.245 căn được hoàn thành.

Ông đánh giá thị trường bất động sản đang ghi nhận đà tăng trưởng tích cực với phục hồi nguồn cung, giá bán và thanh khoản nhưng vẫn tồn tại điểm nghẽn và rủi ro. Thời gian tới thị trường sẽ có thêm nguồn cung mới từ các dự án lớn. Một số khu vực vùng ven có hiện tượng kẹt thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai tiện ích.

Tỷ trọng đóng góp của miền Nam tăng rõ rệt khi các dự án triển khai đúng kế hoạch. Nguồn cung tiếp tục phân hóa theo doanh nghiệp. Nhu cầu nhà ở duy trì cao, nhu cầu đầu tư gia tăng khi dòng tiền rẻ tiếp tục được bơm vào nền kinh tế. Giao dịch tăng theo nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao, tập trung vào dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối tốt. Hạ tầng đô thị và tiện ích trở thành yếu tố quyết định đầu tư. Giá nhà tại các đô thị lớn tiếp tục tăng do quỹ đất khan hiếm.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có hạ tầng triển khai thực tế được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Nhà ở xã hội ghi nhận nguồn cung tăng mạnh với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, trong đó có Vingroup với gần 11.000 căn. Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng dịch chuyển về vùng ven. Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn. Bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng có tín hiệu khởi sắc khi các dự án quy mô lớn ra mắt. Bất động sản thương mại duy trì tăng trưởng ổn định trên nền tảng kinh tế tích cực và sự phục hồi của tiêu dùng và du lịch.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng: Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lần thứ 7 (mở rộng), nhiệm kỳ 2022 – 2027 là một sự kiện quan trọng với mục đích tổng kết, đánh giá hoạt động của Hiệp hội trong năm 2025 và định hướng hoạt động cho thời gian tới. Qua những báo cáo, phát biểu, có thể thấy Hiệp hội đã làm được rất nhiều việc, góp phần sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường động sản.