Aqua City tháo gỡ vướng mắc, tạo điểm tựa lớn cho triển vọng Novaland

Trong báo cáo cập nhật ngày 17/11, Chứng khoán HSC đánh giá dự án Aqua City là mảnh ghép quan trọng nhất trong triển vọng phục hồi của Tập đoàn Novaland (NVL). Dự án có quy mô lớn tại Đồng Nai này đã trải qua nhiều tháng gián đoạn pháp lý, nhưng diễn biến gần đây cho thấy bức tranh đang rõ nét hơn.

Ngày 13/11, Novaland nhận được giấy phép bán hàng cho 2.400 sản phẩm thuộc phân khu Ever Green 1. Hai ngày sau, doanh nghiệp tổ chức sự kiện tái khởi động thi công ngay tại công trường, với sự tham dự của lãnh đạo tỉnh Đồng Nai, Chủ tịch UBND tỉnh và đại diện các cơ quan quản lý địa phương. Theo HSC, sự xuất hiện của cơ quan chức năng tại buổi lễ mang ý nghĩa xác lập lại sự đồng thuận về pháp lý, mở đường cho việc khôi phục tiến độ xây dựng.

HSC cho biết doanh nghiệp đang kỳ vọng hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại trong quý I/2026, bao gồm giấy phép bán toàn bộ dự án. Việc này đặc biệt quan trọng vì khi thủ tục được hoàn thiện, ngân hàng sẽ có thể nối lại các khoản giải ngân cho nhà thầu, giúp doanh nghiệp hoàn thiện các phân khu, bàn giao sản phẩm và thu tiền theo hợp đồng đã ký.

Theo HSC, Aqua City sẽ tiếp tục là dự án có tỷ trọng doanh thu lớn nhất trong ba năm tới, đóng góp khoảng một phần ba doanh thu mỗi năm của Novaland.

Lakeview mở ra khả năng hoàn nhập 3.000–4.000 tỷ đồng

Đối với dự án Lakeview City, nơi từng khiến Novaland phải trích lập 6.700 tỷ đồng theo yêu cầu kiểm toán trong năm 2024. HSC cho rằng đây là khoản dự phòng lớn, khiến doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ kế toán đáng kể trong giai đoạn trước. Tuy nhiên, diễn biến gần đây lại mở ra khả năng đảo chiều tích cực.

Theo HSC, Hội đồng Thẩm định giá đất TP. HCM đã chính thức thông qua phương pháp xác định giá đất mới cho các dự án thuộc diện xử lý theo Nghị quyết 170. Phương pháp này cho phép tách diện tích đất liên quan thành hai phần với hai mốc giá khác nhau. Phần đất hoán đổi tại Bình Khánh (rộng 30,2 ha) sẽ được tính theo giá đất tại thời điểm năm 2008, khi Nhà nước đã hoàn tất công tác bồi thường. Phần còn lại tại Nam Rạch Chiếc (rộng 30,1 ha) sẽ tính theo giá năm 2017, thời điểm được xác định trong hồ sơ giao đất. Cơ chế tách mốc thời gian này theo HSC sẽ làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ tài chính và mở ra khả năng Novaland có thể hoàn nhập 3.000–4.000 tỷ đồng ngay trong quý IV/2025.

Tuy vậy, HSC nhấn mạnh rằng dù khả năng này ngày càng rõ ràng hơn, họ chưa đưa vào mô hình dự phóng lợi nhuận vì cần chờ văn bản chính thức từ cơ quan Nhà nước. Việc hoàn nhập nếu xảy ra có thể giúp doanh nghiệp đảo ngược bức tranh lợi nhuận năm 2025, đưa kết quả từ mức lỗ dự kiến 1.515 tỷ đồng sang trạng thái có lãi. HSC cho rằng sự kiện này cũng giúp Novaland tránh nguy cơ bị đưa vào diện giám sát đặc biệt, điều có thể gây ảnh hưởng đến uy tín tín dụng và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Ngoài Lakeview, HSC cũng nhắc lại rằng nhiều dự án khác của Novaland đang trong quá trình tháo gỡ pháp lý theo các cơ chế mới. Tuy nhiên, Aqua City và Lakeview được xem là hai điểm ảnh hưởng trực tiếp nhất đến triển vọng kết quả kinh doanh trong giai đoạn 2025–2027.

Dự báo lợi nhuận giữ nguyên, giá mục tiêu tăng lên 17.000 đồng/cp

Ở phần dự phóng, HSC giữ nguyên toàn bộ ước tính lợi nhuận cho giai đoạn 2025–2027. Theo đó, năm 2025 được xem là năm bản lề, khi doanh thu dự kiến giảm còn 7.120 tỷ đồng và doanh nghiệp vẫn ghi nhận lỗ 1.515 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lỗ “core” chỉ còn khoảng 160 tỷ đồng, phản ánh việc các yếu tố bất thường đã giảm đáng kể so với năm 2024.

Sang năm 2026, lợi nhuận của Novaland được dự báo chuyển dương, đạt 869 tỷ đồng, đi cùng mức tăng trưởng doanh thu 69,8% nhờ sự đóng góp trở lại của Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm và các dự án tại TP. HCM như Palm City và Victoria Village. Tới năm 2027, lợi nhuận dự kiến tăng mạnh lên 2.529 tỷ đồng khi NovaWorld Phan Thiết và Grand Manhattan có tỷ trọng ghi nhận lớn hơn.

Theo HSC, các dự phóng này phản ánh sự thận trọng trước bối cảnh thị trường hiện tại, đặc biệt ở phân khúc thấp tầng tại các đô thị vệ tinh, nơi nhu cầu mang tính đầu cơ đã suy yếu rõ rệt. Điều này khiến công ty chứng khoán điều chỉnh giảm tỷ lệ hấp thụ của NovaWorld Phan Thiết trong năm 2026 và 2027 so với các giả định trước đó.

Trong lần cập nhật này, HSC nâng giá mục tiêu của cổ phiếu NVL lên 17.000 đồng/cổ phiếu, tăng 11% so với trước. Điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc nâng RNAV thêm 7% nhờ kỳ vọng tiến độ thu tiền tại Aqua City cải thiện, đồng thời dịch chuyển mốc định giá từ giữa năm sang cuối năm 2026. HSC vẫn giữ nguyên mức chiết khấu 30% so với RNAV trong mô hình định giá SOTP; theo đó, cổ phiếu NVL hiện đang giao dịch ở mức chiết khấu 37,8% so RNAV – cao hơn mức trung bình ba năm là 33%.

HSC cho rằng Novaland đã đạt những bước tiến đáng kể cả về pháp lý lẫn tái cấu trúc nợ, tạo nền tảng quan trọng cho giai đoạn phục hồi từ năm 2026. Trên cơ sở đó, công ty chứng khoán này tiếp tục duy trì khuyến nghị “Add”, với mức tăng giá kỳ vọng khoảng 12,6% so với thị giá thời điểm ngày 17/11.