“Của để dành” lớn, tài chính vững, tại sao cổ phiếu của ông lớn khu công nghiệp phía Nam vẫn đi ngược thị trường?

25/11/2025 - 14:335 phút đọc

(Banker.vn) Dù sở hữu “của để dành” lớn và dòng tiền dài hạn ổn định, cổ phiếu của ông lớn khu công nghiệp vẫn đi ngược thị trường, phản ánh tâm lý dè chừng của nhà đầu tư.

Giá cổ phiếu đi ngược xu hướng thị trường

Trong bối cảnh nhóm bất động sản khu công nghiệp phục hồi mạnh sau nhịp điều chỉnh đầu tháng 4/2025, cổ phiếu của Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) lại gây chú ý khi tiếp tục đi ngược xu hướng chung của thị trường. Dù doanh nghiệp duy trì tăng trưởng ổn định và sở hữu nguồn doanh thu dài hạn lớn chưa ghi nhận, giá cổ phiếu vẫn giảm sâu, phản ánh sự dè chừng của nhà đầu tư đối với triển vọng ngắn hạn.

margin: 15px auto;" />

Diễn biến giá cho thấy cổ phiếu SIP đã giảm 20,6% trong giai đoạn 24/7 đến 11/11/2025, từ 68.400 xuống còn 54.300 đồng/cổ phiếu. Nếu tính từ đầu năm, mức giảm lên tới 31,3% so với vùng đỉnh 79.020 đồng ngày 26/3.

Sau cú điều chỉnh mạnh hồi đầu tháng 4, cổ phiếu duy trì xu hướng giảm trung hạn khi liên tục tạo các đỉnh sau thấp hơn đỉnh trước, phản ánh áp lực bán kéo dài. Dù xuất hiện một vài nhịp hồi trong tháng 6 và tháng 8, lực cầu không đủ mạnh để đảo xu hướng, khiến giá nhanh chóng quay về dưới vùng 60.000 đồng.

Ở thời điểm hiện tại, SIP dao động quanh 57.000 đồng, thấp hơn đáng kể so với vùng tích lũy của nửa đầu năm. Khối lượng giao dịch suy giảm so với các giai đoạn trước cho thấy dòng tiền ngắn hạn chưa sẵn sàng quay lại, trong khi nhà đầu tư tiếp tục duy trì trạng thái phòng thủ.

Việc cổ phiếu nhiều lần thất bại trước ngưỡng 60.000 đồng, thể hiện tâm lý dè chừng vẫn bao trùm, bất chấp nền tảng kinh doanh của doanh nghiệp ổn định và tín hiệu phục hồi đang dần xuất hiện ở nhóm khu công nghiệp.

Việc cổ phiếu duy trì dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200) suốt thời gian dài cho thấy xu hướng giảm vẫn lấn át hoàn toàn. Dữ liệu của SSI cho biết SIP hiện giao dịch ở mức Price to Earnings Ratio" data-glossary-def="Tỷ lệ giá cổ phiếu trên thu nhập - chỉ số định giá phổ biến nhất.">P/E 10,61 lần, thấp hơn đáng kể so với trung bình ngành 17,81 lần và nằm trong vùng chiết khấu mạnh so với biên độ định giá lịch sử 7,03 - 27,41 lần trong giai đoạn 2018 - 2023.

Trái ngược với diễn biến không tích cực của cổ phiếu, hoạt động kinh doanh của Đầu tư Sài Gòn VRG lại cho thấy sự ổn định đáng kể. Năm 2024, doanh thu đạt 7.078 tỷ đồng, phần lớn đến từ mảng cung cấp điện, nước và tiện ích, chiếm tới 90,7% tổng doanh thu, trong khi cho thuê đất khu công nghiệp chỉ đóng góp 5% do đặc thù hạch toán doanh thu theo thời hạn thuê 50 năm.

Cơ cấu này tiếp tục được duy trì trong 9 tháng đầu năm 2025, khi doanh thu từ tiện ích đạt 5.617 tỷ đồng, tương đương 89,1%, còn mảng cho thuê đất đạt 310 tỷ đồng, chiếm 4,9%.

Kết quả quý III/2025 cho thấy doanh nghiệp duy trì nhịp tăng trưởng ổn định. Doanh thu đạt 2.234 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 382 tỷ đồng, tăng 13,1%.

Mảng điện, nước và tiện ích ghi nhận 1.796 tỷ đồng doanh thu, tăng 10,9%, với biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 15,8%, cao hơn 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Sản lượng điện thương phẩm đạt 517,9 GWh, tăng 8,1% nhờ nhu cầu ổn định của doanh nghiệp trong các khu công nghiệp do công ty quản lý.

Mảng cho thuê đất khu công nghiệp cũng tăng trưởng mạnh, đạt 311 tỷ đồng, tăng 30,6% so với cùng kỳ với giá cho thuê bình quân 85,6 USD/m² và diện tích cho thuê khoảng 8,9 ha.

Lợi thế dài hạn đến từ “của để dành” và quỹ đất lớn

Về mặt tài chính, doanh nghiệp vẫn duy trì nền tảng vững chắc. Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản đạt hơn 17.000 tỷ đồng, tăng 2,3% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền đạt 4.607 tỷ đồng, tăng 6,8%, trong khi nợ vay tài chính chỉ chiếm 41,1% tổng tài sản - thấp hơn mức bình quân ngành 47,1%.

Đặc biệt, doanh nghiệp đang ghi nhận 12.822,5 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, tương đương 45,1% tổng nguồn vốn, chủ yếu là tiền thuê đất nhận trước. Đây được xem như “của để dành” sẽ dần được hạch toán vào doanh thu trong nhiều năm, góp phần đảm bảo dòng tiền ổn định và khả năng tăng trưởng dài hạn.

Công ty hiện sở hữu tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng tại các khu công nghiệp Đông Nam, Lê Minh Xuân 3 và Phước Đông lên tới 95,13% cuối năm 2024. Với đất công nghiệp, nhiều khu đã đạt mức lấp đầy cao như Phước Đông (khu A) đạt 96% hay Đông Nam đạt 89%.

Một số khu còn dư địa lớn để mở rộng như Phước Đông (khu B) với 685,28 ha chưa khai thác, Phước Đông giai đoạn 2 và 3 hay Lê Minh Xuân 3 và Lộc An - Bình Sơn. Điều này cho thấy nguồn quỹ đất sạch vẫn rất dồi dào để phát triển hoạt động cho thuê trong dài hạn.

Theo Công ty Chứng khoán KB Việt Nam, SIP sở hữu khoảng 1.189 ha đất đã hoàn thiện pháp lý, tỷ lệ giải phóng mặt bằng đạt 78% và có thể cho thuê từ 50 đến 60 ha mỗi năm trong giai đoạn 2025 - 2026.

Tuy nhiên, triển vọng ngắn hạn của doanh nghiệp vẫn đối mặt với những thách thức nhất định. Bối cảnh thương mại toàn cầu nhiều biến động, cùng các chính sách thuế quan đối ứng giữa các quốc gia, đang tạo ra rào cản đối với dòng vốn FDI, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, thiết bị AI và bán dẫn - những lĩnh vực thường có nhu cầu lớn về đất khu công nghiệp.

Điều này gián tiếp gia tăng áp lực cạnh tranh giữa các khu công nghiệp trong việc thu hút khách thuê mới và có thể khiến diện tích cho thuê của công ty chậm hơn so với giai đoạn 2024.

Dù vậy, với mô hình kinh doanh thiên về tiện ích khu công nghiệp - một lĩnh vực có tính phòng thủ cao và mang lại dòng tiền đều đặn cùng nền tảng tài chính ổn định và quỹ đất sạch lớn, SIP vẫn được đánh giá có tiềm năng duy trì tăng trưởng bền vững trong dài hạn.