Đất nền trở lại đường đua, cơ hội từ vùng giá hợp lý

20/12/2025 - 10:054 phút đọc

Đất nền vẫn giữ triển vọng dài hạn

Điểm mạnh đầu tiên của đất nền là khả năng giữ giá và linh hoạt khai thác. Khác với sản phẩm phụ thuộc vào vận hành chung, chủ sở hữu đất nền có thể chủ động mô hình sử dụng: xây ở, cho thuê, kinh doanh dịch vụ nhỏ hay chuyển nhượng theo nhịp phát triển dân cư - thương mại. Rủi ro vận hành thấp, còn biên độ tăng giá gắn chặt với tốc độ đô thị hóa và hoàn thiện hạ tầng.

Thứ hai, giá đất nền vận động theo “chu kỳ” của 3 yếu tố: pháp lý - quy hoạch, hạ tầng kết nối và mật độ dịch vụ - dân cư. Khi 3 biến số này đồng pha, giá mở ra chu kỳ mới. Giới chuyên gia nhận định nếu năm 2022 thị trường chao đảo vì lãi suất tăng thì 2025 lại cho thấy gam màu tươi sáng hơn, dù lãi suất cuối năm có xu hướng nhích lên, dòng tiền vẫn ưu tiên các phân khúc ở thực và tài sản có khả năng giữ giá dài hạn.

margin: 15px auto;" />

Cuối cùng là “sức đỡ” từ du lịch và dịch vụ. 11 tháng năm 2025, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 19,15 triệu lượt người, tăng 20,9% so với cùng kỳ năm trước, tạo lực cầu thực cho lưu trú - thương mại, từ đó kéo theo nhu cầu đất ở và đất kinh doanh tại các đô thị du lịch, đặc biệt dải ven biển.

Ở tầm vĩ mô, triển vọng 2025 được nhiều tổ chức nghiên cứu đánh giá tích cực: kinh tế duy trì đà tăng, đầu tư công và hạ tầng tiếp tục là bệ phóng, thị trường bất động sản chuyển sang trạng thái hấp thụ có chọn lọc. Báo cáo Vietnam Market Outlook 2025 của CBRE cho thấy nhà đầu tư quay lại với tài sản gắn nhu cầu ở thực và dịch vụ, thuận lợi cho nhóm đất nền tại các khu vực sở hữu hạ tầng, công nghiệp và du lịch phát triển song hành.

Về tâm lý thị trường, thực tế ghi nhận sự thận trọng tăng lên: người mua ưu tiên vị trí, pháp lý và tiện ích sống thay vì đầu cơ theo tin đồn. Theo một khảo sát với môi giới do Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý IV/2025 cho thấy bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét so với quý trước. 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% ghi nhận tăng và 35% đánh giá giao dịch ổn định. Khảo sát cũng ghi nhận điểm sáng là phần lớn môi giới đều tin rằng chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục là 2 phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời điểm cuối năm 2025.

Cực tăng trưởng mới

Trong bức tranh địa phương, Quảng Ninh nổi lên như “điểm sáng” dẫn dắt vùng Đông Bắc. GRDP của tỉnh duy trì mức tăng trưởng trên 10%; thu ngân sách 10 tháng xấp xỉ 67.960 tỷ đồng, bằng 123% dự toán Trung ương giao. Du lịch 3 quý đầu năm đạt hơn 17,1 triệu lượt, trong đó khách quốc tế ước 3,25 triệu. Đây là các chỉ dấu cứng cho thấy lực cầu ở - kinh doanh - du lịch đủ mạnh để nâng đỡ thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền tại các khu kinh tế - đô thị mới.

Trên bàn cờ Quảng Ninh, Vân Đồn là “nút giao” quan trọng khi sở hữu đồng thời cao tốc Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái, sân bay quốc tế Vân Đồn và cảng biển; tức là trọn bộ “đất - trời - biển” cho logistics, thương mại, du lịch. Chính hạ tầng này kéo theo FDI - dân cư - dịch vụ, tạo bệ đỡ cho đất nền đô thị - thương mại ven biển. Khi du lịch quốc gia phục hồi và cấu trúc dịch chuyển sang trải nghiệm bốn mùa, các khu kinh tế đảo - vịnh như Vân Đồn còn có ưu thế chu kỳ: bớt tính mùa vụ, tăng thời gian lưu trú, từ đó nâng hệ số khai thác của đất nền gắn thương mại dịch vụ.

Một lưu ý quan trọng: bất động sản năm 2025 phân hóa rất mạnh. Không phải mọi đất nền đều đáng xuống tiền. Những khu vực lệch pha cung - cầu, quy hoạch thiếu kiểm chứng hoặc “xa dân, xa dịch vụ, xa hạ tầng” vẫn tiềm ẩn rủi ro. Ngược lại, cơ hội thuộc về các điểm đã có “điện - đường - trường - trạm”, cộng đồng hình thành, hạ tầng vận hành rõ ràng và chính quyền địa phương thúc đẩy cải cách thủ tục. Quảng Ninh là ví dụ. Thủ tục tại các khu kinh tế được rút ngắn đáng kể, tăng mức độ an toàn cho nhà đầu tư và cải thiện thanh khoản thị trường.

Từ thực tế đó, “lọc hàng” đất nền 2025 cần bám 4 yếu tố: pháp lý - quy hoạch minh bạch; vị trí bám trục giao thông chiến lược như cao tốc, sân bay, cảng; tiện ích và cộng đồng đủ sức tạo lưu lượng khách; và kịch bản khai thác rõ ràng để tạo dòng tiền ngay cả khi thị trường chậm. Đây cũng là xu hướng “đầu tư vào tài sản có vận hành thật” mà nhiều nghiên cứu thị trường và mô hình phát triển công nghiệp - du lịch của Quảng Ninh đang thể hiện.

Tại Vân Đồn, Phương Đông Wonder Island là một “case” tiêu biểu cho cách một đô thị đảo đa chức năng “khóa” 3 yếu tố: vị trí trung tâm trục 58m, hệ tiện ích điểm đến (quảng trường, phố đêm, bãi tắm, bến du thuyền) và nhịp triển khai hạ tầng đồng bộ. Các sự kiện khởi công, hợp tác dịch vụ - y tế - giáo dục trong năm 2025 cho thấy dự án đi theo hướng đô thị vận hành, nơi đất nền không chỉ tích sản mà còn gắn chặt với kinh doanh - du lịch - cư trú bốn mùa. Với nhà đầu tư săn “vùng giá hợp lý” tại cực tăng trưởng, đây là tọa độ đáng cân nhắc.