Doanh nghiệp bất động sản sẽ thay đổi ra sao khi tín dụng được phân bổ chọn lọc?

12/01/2026 - 12:285 phút đọc

(Banker.vn) Tín dụng 2026 vẫn tăng nhưng được phân bổ chọn lọc hơn, tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản về tài chính, pháp lý và khả năng triển khai dự án.

Dòng tín dụng vẫn tăng, nhưng cấu trúc phân bổ thay đổi

Bước sang năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức khoảng 15%, đồng thời linh hoạt điều chỉnh theo diễn biến thực tế của nền kinh tế. Mục tiêu điều hành được đặt ra là kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng và bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống các tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh đó, định hướng phân bổ dòng vốn và yêu cầu kiểm soát rủi ro đối với một số lĩnh vực, trong đó có bất động sản, đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường.

margin: 15px auto;" />

Việc định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2026 cho thấy chính sách tiền tệ tiếp tục giữ vai trò hỗ trợ nền kinh tế trong bối cảnh tăng trưởng cần thêm động lực. Tuy nhiên, song hành với mục tiêu mở rộng tín dụng là yêu cầu kiểm soát chặt rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản, một thông điệp quan trọng khi thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sau nhiều năm phát triển nóng. Cách tiếp cận “nới lỏng có chọn lọc” được kỳ vọng sẽ định hình lại hướng đi của dòng vốn, tạo ra những chuyển động phân hóa rõ nét trong năm tới.

Mức tăng trưởng tín dụng 15% không đồng nghĩa với việc dòng tiền được phân bổ đồng đều cho mọi lĩnh vực như giai đoạn trước. Trên thực tế, định hướng điều hành hiện nay cho thấy trọng tâm không còn nằm ở việc bơm vốn đại trà, mà tập trung vào nâng cao chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro hệ thống và ưu tiên các lĩnh vực tạo giá trị gia tăng thực cho nền kinh tế.

Theo đó, tín dụng được kỳ vọng tiếp tục chảy mạnh vào các hoạt động sản xuất – kinh doanh, xuất khẩu, hạ tầng và những lĩnh vực gắn với nhu cầu thực. Ngược lại, các phân khúc bất động sản mang tính đầu cơ cao, phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc có pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ chịu sự giám sát chặt chẽ hơn trong quá trình tiếp cận vốn ngân hàng.

Cách tiếp cận này phản ánh rõ quan điểm điều hành khi tiền vẫn ra thị trường, nhưng “van tín dụng” không còn mở rộng cho mọi mô hình kinh doanh. Thay vào đó, dòng vốn được dẫn hướng về các khu vực có khả năng tạo dòng tiền ổn định, đóng góp cho tăng trưởng bền vững và giảm thiểu rủi ro cho hệ thống tài chính.

Bất động sản 2026: Giai đoạn phân hóa rõ nét

Với lĩnh vực bất động sản, năm 2026 được dự báo sẽ là một trong những giai đoạn phân hóa rõ nét nhất trong nhiều năm trở lại đây. Việc kiểm soát tín dụng không nhằm “đóng băng” thị trường, mà hướng tới sàng lọc các mô hình phát triển kém hiệu quả, đồng thời tạo dư địa cho những phân khúc đáp ứng đúng nhu cầu của nền kinh tế.

Những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ vay ở mức kiểm soát được và dự án đã hoàn thiện pháp lý được đánh giá có lợi thế rõ rệt trong bối cảnh mới. Khả năng triển khai dự án đúng tiến độ, tạo dòng tiền bán hàng và nhanh chóng xoay vòng vốn sẽ trở thành yếu tố then chốt quyết định khả năng tiếp cận tín dụng cũng như sức cạnh tranh trên thị trường.

Ngược lại, các mô hình phát triển dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn nhưng pháp lý chậm hoàn thiện, hoặc phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn có thể đối mặt với áp lực lớn hơn khi tín dụng được kiểm soát chặt. Trong điều kiện dòng vốn không còn dễ dãi, năng lực quản trị tài chính và khả năng cân đối nguồn vốn sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng.

Trong bức tranh phân hóa đó, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được đánh giá là một trong những phân khúc hưởng lợi từ định hướng tín dụng mới. Dòng vốn đầu tư nước ngoài duy trì xu hướng tích cực, trong khi nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp trong nước vẫn hiện hữu, tạo nền tảng cho sự ổn định của phân khúc này. Do đó, các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như KBC, IDC, SZC, VGC được cho là những doanh nghiệp được hưởng lợi lớn từ những thay đổi.

Các dự án khu công nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê, hạ tầng hoàn thiện và khả năng thu hút nhà đầu tư thứ cấp được xem là phù hợp với tiêu chí ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh. Đây cũng là nhóm dự án tạo ra dòng tiền tương đối ổn định, góp phần giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình cấp vốn.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là các dự án có pháp lý minh bạch và khả năng tiêu thụ tốt, được kỳ vọng duy trì khả năng tiếp cận vốn trong năm 2026. Khi thị trường hướng tới phát triển bền vững, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân sẽ tiếp tục giữ vai trò trụ cột.

Thị trường chứng khoán: Dòng tiền chọn lọc hơn

Tác động của định hướng tín dụng 2026 không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản, mà còn lan tỏa sang thị trường chứng khoán. Khi tín dụng được phân bổ có chọn lọc, dòng tiền trên thị trường vốn được dự báo sẽ trở nên thận trọng hơn, tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc và mô hình kinh doanh ổn định.

Thay vì xu hướng lan tỏa rộng như các giai đoạn nới lỏng mạnh trước đây, thị trường nhiều khả năng vận động theo hướng phân hóa rõ ràng giữa các nhóm ngành và doanh nghiệp. Những công ty có dòng tiền ổn định, mức độ minh bạch cao và gắn với chuỗi giá trị sản xuất được đánh giá sẽ thu hút sự quan tâm lớn hơn từ nhà đầu tư dài hạn.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng phục hồi ngắn hạn có thể tiếp tục đối mặt với biến động mạnh. Trong bối cảnh đó, yếu tố cơ bản và khả năng tạo giá trị thực sẽ dần trở thành tiêu chí chính dẫn dắt dòng tiền.

Nhìn tổng thể, việc đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% đi kèm kiểm soát rủi ro bất động sản không phải là tín hiệu thắt chặt đột ngột, mà là bước điều chỉnh cần thiết nhằm nâng cao chất lượng tăng trưởng. Chính sách này được kỳ vọng sẽ góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng lành mạnh hơn, giảm thiểu các mô hình phát triển thiếu bền vững và tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng ổn định trong trung hạn.

Đối với thị trường tài chính – bất động sản, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn bản lề, nơi cơ hội không còn đến từ sự lan tỏa đại trà của dòng tiền, mà từ khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp với bối cảnh mới. Khi tín dụng được phân bổ theo hướng chọn lọc, những doanh nghiệp có sản phẩm, dòng tiền và năng lực quản trị thực chất sẽ dần khẳng định vị thế, trong khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển thận trọng và bền vững hơn.