Hà Nội giãn dân lịch sử và dự báo về sự “lên ngôi” của quỹ đất “vàng” cuối cùng giữa nội đô

06/02/2026 - 12:134 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Từ cuộc giãn dân lịch sử đến “cách mạng” hạ tầng tại Tây Hồ

Hà Nội đang bước vào cuộc tái cấu trúc không gian quy mô lớn nhất trong nhiều thập kỷ với chủ trương di dời gần 900.000 cư dân khỏi khu vực bên trong Vành đai 3. Trong cấu trúc đó, khu vực Tây Hồ được xác định là một trong những trọng điểm quan trọng nhất với kế hoạch di dời khoảng 200.000 cư dân.

Song song là Đề án “Bảo tồn và phát huy giá trị khu vực Tây Hồ và phụ cận” với phạm vi nghiên cứu hơn 2.400 ha, đang mở đường cho một cuộc “cách mạng hạ tầng” chuẩn bị diễn ra, với hệ thống bến thuyền, quảng trường ven hồ, công viên, không gian văn hóa du lịch và các trục cảnh quan lớn….

Giới đầu tư cho rằng, nếu các quy hoạch mới được triển khai bài bản, đồng bộ, Tây Hồ hoàn toàn có thể vươn lên trở thành một đô thị đặc biệt của châu Á: một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ (CBD) năng động mới, nhưng vẫn dung hòa được không gian sinh thái mặt nước, các tầng lớp di sản và chiều sâu văn hóa để trở thành trung tâm văn hoá, du lịch - điểm đến quốc tế. Đây là một cấu trúc hiếm gặp, nơi tăng trưởng kinh tế không đánh đổi bản sắc, mà được xây dựng trên chính nền tảng cảnh quan và di sản đặc hữu của Thủ đô.

Quỹ đất đã cạn và sự lên ngôi của những tọa độ “đất vàng” cuối cùng còn lại

Tuy nhiên, giới phân tích cũng cho rằng, trong giai đoạn tái thiết sắp tới, sự tăng trưởng sẽ không diễn ra đồng đều. Khi khu vực nội đô ngày càng bị siết chặt về mật độ xây dựng, không gian phát triển bị thu hẹp và các hành lang cảnh quan được quản lý nghiêm ngặt, chỉ những sản phẩm hội tụ được các điều kiện của chu kỳ mới mới thực sự hưởng lợi.

“Đó là các quỹ đất có pháp lý sạch, tại các dự án đã được quy hoạch đồng bộ, hưởng lợi trực tiếp từ quá trình giảm mật độ xây dựng, bám trục cảnh quan và đáp ứng được khẩu vị sống, đầu tư, tích lũy của nhóm khách hàng tinh hoa. Ngược lại, những tài sản nằm sâu trong khu dân cư cũ, khó cải tạo, pháp lý không rõ ràng hoặc không hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch mới có thể không tăng giá, thậm chí bị điều chỉnh”, anh H.T, một nhà đầu tư kỳ cựu ở Hà Nội nhận định.

Chính sự phân hóa này đang khiến những quỹ đất chuẩn pháp lý cuối cùng tại Tây Hồ trở thành “đất vàng” đúng nghĩa – một phân khúc hẹp, gần như chỉ có nhóm khách hàng giàu hoặc siêu giàu mới có thể tiếp cận.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản dự đoán sự khan hiếm trong thời gian tới sẽ lớn hơn nhiều so với hiện tại. Theo vị này, cần tính đến một luồng nhu cầu rất đặc biệt đến từ những người từng sinh sống lâu năm tại phố cổ, phố cũ – nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và sự khắt khe cao trong việc lựa chọn môi trường sống. Họ không đơn thuần tìm một căn hộ hay nhà phố, mà tìm một không gian sống chất lượng cao, nơi có thể đáp ứng đồng thời các giá trị: mật độ thấp, không gian trong lành, pháp lý minh bạch, kết nối trung tâm gần, hệ tiện ích quốc tế và cộng đồng cư dân văn minh.

“Trong quá trình tái thiết đô thị, dự kiến sẽ có một cuộc dịch chuyển từ phố cũ về phố mới của giới tinh hoa. Các điểm đến hàng đầu sẽ là những “toạ độ” đầy đủ pháp lý ven Hồ Tây, ven sông Hồng gắn với trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, những đô thị “quý tộc” đã hoàn thiện hạ tầng và cộng đồng cư dân tinh hoa như KĐT Nam Thăng Long – Ciputra, Vườn Đào… ”, vị này cho hay.

Bất động sản thấp tầng tại những khu vực này ngày càng mang đặc tính của một loại tài sản “truyền đời”, nơi giá trị được tích lũy qua nhiều chu kỳ phát triển đô thị. Trong bức tranh đó, mức giá 2 tỷ đồng/m² nhà phố Tây Hồ từng gây xôn xao có thể sớm trở thành một mốc tham chiếu quen thuộc, trước khi thị trường thiết lập những mặt bằng cao hơn - và khi ấy, câu hỏi “giá bao nhiêu là đỉnh” có lẽ sẽ ngày càng khó trả lời.