Bóng dáng 4,1 triệu tỷ đồng và dấu hỏi hiệu quả vốn
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã lên tới 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó riêng dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm gần 1,823 triệu tỷ đồng. Quy mô này tương đương gấp gần bốn lần vốn đầu tư công năm 2025, nhưng lĩnh vực này chỉ đóng góp trực tiếp khoảng 3,5% GDP.
Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng, với 614.737 tỷ đồng. Kế đến là các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất với 114.274 tỷ đồng. Dòng vốn cũng được phân bổ vào các lĩnh vực như văn phòng cho thuê (61.946 tỷ đồng); du lịch, nghỉ dưỡng (62.487 tỷ đồng); nhà hàng, khách sạn (64.560 tỷ đồng) và cho vay mua quyền sử dụng đất (190.113 tỷ đồng).
Theo các chuyên gia phân tích, bức tranh phân bổ tín dụng ấy cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ của vốn vay vào những mảng vốn nhạy cảm với chu kỳ kinh tế. Đặc biệt hơn những con số ấy nói lên nhiều điều là dòng vốn đang bị hút mạnh vào nơi sinh lời cao nhưng hiệu quả lan tỏa với nền kinh tế còn hạn chế.
Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã lên tới 4,1 triệu tỷ đồng. Ảnh: Duy Minh.
Từ thực tế, theo báo cáo tài chính quý 3/2025 của các ngân hàng niêm yết, dư nợ bất động sản tăng hầu hết ở các ngân hàng. Ở khối ngân hàng thương mại, Techcombank dẫn đầu hệ thống với 237.838 tỷ đồng, chiếm tới 32,81% tổng dư nợ; VPBank đứng thứ hai với 205.955 tỷ đồng; SHB xếp thứ ba với 184.044 tỷ đồng, song lại có tỷ trọng cao thứ hai hệ thống, hơn 30% tổng dư nợ. Những con số này phản ánh xu hướng dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản, một hiện tượng không mới nhưng đang đạt đến quy mô cần giám sát chặt.
Trong khi đó, các ngân hàng quy mô trung bình và nhỏ vẫn giữ thế “phòng thủ”. MBBank, HDBank, TPBank, MSB hay LPBank đều duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức một con số, cho thấy sự thận trọng trước biến động của thị trường. Tuy nhiên, ngay cả ở nhóm này, đà tăng dư nợ vẫn tiếp diễn, chứng tỏ sức hút của “miếng bánh” bất động sản chưa hề giảm nhiệt.
Các chuyên gia cảnh báo, nguồn vốn tín dụng đổ vào bất động sản hiện chiếm tới gần 1/4 tổng vốn của nền kinh tế, trong khi khả năng tạo việc làm, giá trị gia tăng và tác động lan tỏa lại thấp hơn nhiều so với các lĩnh vực sản xuất, thương mại, dịch vụ. Dòng tiền “chảy sai chỗ” có thể khiến nền kinh tế mất cân đối, đồng thời làm gia tăng rủi ro hệ thống nếu thị trường đảo chiều.
Ranh giới mong manh giữa phục hồi và bong bóng
Theo TS. Phạm Thị Hoàng Anh - Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, tài sản thế chấp trong hệ thống tín dụng chủ yếu đến từ thị trường bất động sản. Nếu thị trường rơi vào giai đoạn suy thoái, hệ thống ngân hàng sẽ chịu áp lực rất lớn về nợ xấu. Điều đó cho thấy, rủi ro tín dụng bất động sản không chỉ nằm ở quy mô dư nợ, mà còn ở chất lượng và tính thực của tài sản đảm bảo.
Thị trường bất động sản hiện nay đang trong trạng thái “mua cao, bán cao”. Ảnh: Quốc Anh.
Cùng góc nhìn thận trọng, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường hiện nay đang trong trạng thái “mua cao, bán cao”, một tín hiệu cảnh báo sớm của bong bóng giá. Ông lý giải, khi hoạt động mua đi bán lại chỉ dựa trên tâm lý đầu cơ ngắn hạn, không gắn với dòng tiền thực hay giá trị khai thác, giá trị bất động sản bị đẩy lên quá cao, trong khi thanh khoản ngày càng kém.
“Tâm lý ‘mua cao, bán cao’ có thể giúp một nhóm nhà đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, nhưng lại tạo ra chu kỳ tăng nóng dễ dẫn đến đổ vỡ”, ông Hiển cảnh báo.
Điều đáng nói là, tín dụng vào bất động sản tăng mạnh nhưng không tạo “sóng”. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm đạt khoảng 13%, trong khi vốn chảy vào bất động sản cao hơn gần 20%, song thanh khoản vẫn ì ạch. “Tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường”, ông Hiển nhận định. Điều đó cho thấy dòng vốn đang không còn mang lại hiệu ứng lan tỏa tích cực, mà đang tạo áp lực kép lên ngân hàng lẫn thị trường.
Theo nguyên tắc an toàn, ngân hàng chỉ nên cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, người mua hoặc nhà đầu tư phải tự bỏ 30% vốn đối ứng. Tuy nhiên, trên thực tế đã xuất hiện tình trạng ngân hàng cho vay cả tiền đặt cọc, nghĩa là tín dụng đã đi sâu vào chu kỳ đầu cơ. Khi giá tăng quá nhanh, nhà đầu tư “lướt sóng” gặp khó, tín dụng sẽ dồn lại, nợ xấu gia tăng,… đó là kịch bản nhiều chuyên gia đã từng chứng kiến trong các chu kỳ trước.
Song, không thể phủ nhận, dòng vốn tín dụng vẫn là “mạch máu” phục hồi cho thị trường bất động sản, nhất là khi nhiều dự án bị “đóng băng” pháp lý trước đây đang được tháo gỡ. Việc tín dụng tăng lên phần nào phản ánh kỳ vọng hồi phục, nhưng cần được dẫn dắt có chọn lọc, tránh chảy vào khu vực đầu cơ.
Vì vậy, kiểm soát tín dụng bất động sản không có nghĩa là siết chặt cực đoan, mà là điều chỉnh nhịp độ, hướng đến sự cân bằng giữa phục hồi và an toàn hệ thống. Cần phân biệt rõ giữa vốn cho nhu cầu ở thật, vốn cho xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, du lịch và vốn cho các hoạt động đầu cơ lướt sóng.
Thực tế, nếu tín dụng bất động sản tiếp tục phình to mà không tạo giá trị thực, bong bóng có thể quay trở lại và khi đó, cái giá phải trả sẽ không chỉ là nợ xấu hay suy giảm tăng trưởng, mà là sự mất ổn định của toàn bộ hệ thống tài chính.
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, dư nợ hiện ở mức khoảng 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, không phải ở mức cao so với nhiều nước phát triển, tới 40%. Giải pháp căn cơ là nắn dòng vốn tín dụng hợp lý, hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, thay vì dồn vào đầu cơ hoặc dự án cao cấp.