Lãi suất vay mua nhà năm 2026 neo cao, điều kiện tiếp cận ngày càng khắt khe

05/02/2026 - 13:514 phút đọc

(Banker.vn) Bước sang năm 2026, người vay mua nhà phải đối mặt mặt bằng lãi suất cao cùng hàng loạt điều kiện vay vốn khắt khe hơn từ các ngân hàng.

Lãi suất huy động tăng cao đang tạo áp lực lớn lên chi phí vốn của các ngân hàng, qua đó kéo theo lãi suất cho vay tại nhiều nhà băng buộc phải điều chỉnh tăng nếu không muốn biên độ lợi nhuận bị thu hẹp. Trong bối cảnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang ngày càng trở nên kém “dễ thở” đối với người đi vay, đặc biệt là các khoản vay trung và dài hạn.

Những ngày gần đây, mạng xã hội lan truyền hình ảnh chụp thông báo của một ngân hàng lớn, trong đó lãi suất cho vay bất động sản được cho là không thấp hơn 14%/năm. Thông tin này nhanh chóng làm dấy lên lo ngại trong nhóm người đang vay ngân hàng để mua nhà hoặc có kế hoạch vay vốn trong thời gian tới.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng là cần thiết. Tuy nhiên, để dòng vốn thực sự được định hướng vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, cơ quan quản lý cần phân định rõ ràng giữa cho vay mua nhà để ở với cho vay đầu cơ bất động sản. Nếu không có sự phân loại rạch ròi, người mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực có thể trở thành đối tượng chịu ảnh hưởng bất lợi.

Trên thực tế, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện đã ở mức cao. Theo thông báo của một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM, lãi suất cho vay mua bất động sản đang được áp dụng ở mức 9,6%/năm cố định trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm cố định 12 tháng và 13,6%/năm cố định 18 tháng. Đáng chú ý, lãi suất cố định 24 tháng lên tới 13,9%/năm. Ngân hàng này cũng quy định phí trả nợ trước hạn là 2% trong 3 năm đầu và 1% trong 2 năm tiếp theo.

Tại BIDV, lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu được niêm yết ở mức 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và có thể lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu. Trong khi đó, VietinBank áp dụng lãi suất cho vay khoảng 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi với biên độ cộng thêm 3,5%/năm.

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, ACB đang áp dụng lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở mức 8,3%/năm trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm trong 24 tháng đầu. Trong khi đó, tại TP.HCM, một chi nhánh của MB thông báo lãi suất cho vay bất động sản ở mức 8,5%/năm với kỳ hạn cố định 12 tháng, 9%/năm với kỳ hạn 18 tháng và 9,5%/năm với kỳ hạn 24 tháng.

Theo cơ chế cho vay của MB, lãi suất năm đầu tiên được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 1,5%/năm; trong thời gian còn lại, lãi suất được xác định bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%/năm. Ngoài ra, khách hàng phải chịu phí trả nợ trước hạn 1% giá trị khoản vay còn lại trong 5 năm đầu. Đáng lưu ý, MB còn áp dụng “mức hoàn trả lãi suất ưu đãi” trong trường hợp khách hàng phá vỡ cam kết tín dụng hoặc tất toán khoản vay trước thời hạn. Khoản phí này được tính bằng mức hoàn trả lãi suất nhân với số năm cam kết và số tiền vay.

Chẳng hạn, với khoản vay có lãi suất cố định 12 tháng ở mức 8,5%/năm và thời hạn cam kết tối thiểu 42 tháng, nếu sau 12 tháng đầu tiên lãi suất được điều chỉnh tăng lên 15%/năm, người vay buộc phải tất toán sớm sẽ phải chịu đồng thời phí trả nợ trước hạn và phí hoàn trả lãi suất ưu đãi. Theo biểu lãi suất dành cho khách hàng cá nhân do MB công bố, lãi suất tham chiếu cho vay cao nhất hiện ở mức 8,3%/năm, khi cộng thêm biên độ 1,5%/năm sẽ đưa lãi suất thực tế lên khoảng 9,8%/năm.

Ở nhóm ngân hàng nước ngoài, Shinhan Bank đang chào lãi suất cho vay thế chấp bằng bất động sản ở mức 7,95%/năm cố định 12 tháng, 8%/năm cố định 24 tháng và 8,1%/năm cố định 36 tháng. Đi kèm là phí trả nợ trước hạn 2% trong 2 năm đầu, 1% trong năm thứ ba và 0,5% trong năm thứ tư.

Một nhân viên tín dụng ngân hàng cho biết, mức lãi suất được các ngân hàng công bố hiện nay được xem là tương đối thấp so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, đổi lại là việc ngân hàng áp dụng mức định giá tài sản bảo đảm thấp hơn giá trị thị trường.

Cụ thể, với tài sản bảo đảm là bất động sản có giá thị trường khoảng 10 tỷ đồng, ngân hàng chỉ định giá khoảng 8 tỷ đồng. Trên cơ sở tỷ lệ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm, khách hàng chỉ có thể vay khoảng 5,6 tỷ đồng, dù giá trị thực của căn nhà cao hơn đáng kể.

Theo nhân viên này, các gói vay có lãi suất thấp thường đi kèm với nhiều điều kiện ràng buộc. Trong đó, phổ biến nhất hiện nay là yêu cầu khách hàng tham gia các sản phẩm bảo hiểm nhân thọ do ngân hàng phân phối.