Lãi vay mua nhà lên tới 13–14%/năm: Có sớm hạ nhiệt?

22/03/2026 - 12:404 phút đọc

(Banker.vn) Lãi vay mua nhà tăng lên 13–14%/năm, cao hơn nhiều lĩnh vực khác, khiến người vay đối mặt áp lực tài chính ngày càng lớn.

Lãi vay mua nhà tăng cao, chạm tới 13–14%/năm

Thị trường nhà ở hiện chịu tác động rõ rệt từ xu hướng lãi suất tăng cao. Từ cuối năm ngoái đến đầu năm nay, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhiều lần yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các phân khúc mang tính đầu cơ.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” có dấu hiệu gia tăng và lấn át nhu cầu ở thực. Đồng thời, tín dụng vào lĩnh vực này cũng tăng nhanh.

margin: 15px auto;" />

Đến cuối năm 2025, dư nợ bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước, chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống. Riêng tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với tốc độ chung của nền kinh tế.

Từ đầu năm đến nay, lãi suất cho vay bất động sản đã được các ngân hàng điều chỉnh theo hướng tăng. So với các lĩnh vực như sản xuất kinh doanh hay vay mua ôtô, lãi suất vay mua nhà hiện cao hơn khoảng 1–1,5 điểm %, tùy từng ngân hàng.

Tại Vietcombank, lãi suất cho vay mua nhà dao động từ 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và lên tới 13,6%/năm trong 18 tháng. Với kỳ hạn 24 tháng, mức lãi suất có thể chạm 13,9%/năm.

Tương tự, BIDV áp dụng lãi suất từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, nhưng sau thời gian ưu đãi, Interest Rate" data-glossary-def="Lãi suất có thể thay đổi theo biến động của lãi suất cơ sở hoặc thị trường.">lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm. VietinBank hiện công bố lãi suất cho vay mua nhà ở, nhà dự án, nhà ở xã hội ở mức hơn 12%/năm, cố định trong 2 năm đầu.

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, ACB áp dụng mức khoảng 11,2%/năm cố định trong 5 năm, MSB đưa ra mức 8,8%/năm trong 2 năm đầu, còn TPBank khoảng 10,6%/năm trong 18 tháng đầu.

Ngay cả nhóm ngân hàng ngoại cũng đã tăng lãi suất 1,5–2 điểm % so với năm trước. Ngân hàng Shinhan triển khai gói vay từ 8,95%/năm, còn Woori Bank áp dụng khoảng 9–9,6%/năm trong 1–2 năm đầu.

Những nguyên nhân đẩy lãi vay neo cao

Theo lãnh đạo một chi nhánh ngân hàng thương mại, diễn biến lãi suất cần đặt trong bức tranh chung của thị trường tài chính, trong đó áp lực lớn nhất đến từ thanh khoản hệ thống khi nhiều ngân hàng tiến sát ngưỡng tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR).

Để duy trì tăng trưởng tín dụng, các tổ chức tín dụng buộc phải tăng lãi suất huy động, kéo theo chi phí vốn tăng và khiến lãi suất cho vay đi lên. Áp lực này đến từ nhiều yếu tố như kết thúc cơ chế tính tiền gửi Kho bạc Nhà nước vào LDR, dòng tiền rút khỏi hệ thống trong mùa thu ngân sách, hay xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng.

Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng năm 2025 cao hơn huy động vốn, khiến việc cân đối nguồn vốn trở nên khó khăn hơn.

Riêng với bất động sản, tín dụng còn chịu kiểm soát chặt hơn khi Ngân hàng Nhà nước chuyển sang phân bổ hạn mức tín dụng theo quý từ năm 2026.

Với hạn mức cả năm khoảng 12%, mỗi quý ngân hàng chỉ được tăng trưởng khoảng 3%, khiến dư địa cho vay nhanh chóng bị thu hẹp. Trong khi nhu cầu vẫn cao, lãi suất trở thành công cụ điều tiết, đẩy mặt bằng lãi vay bất động sản lên cao hơn các lĩnh vực khác.

Ngoài ra, đặc thù khoản vay bất động sản là giá trị lớn, thời hạn dài và phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường. Khi thị trường mới phục hồi và chưa thực sự bền vững, ngân hàng phải định giá rủi ro cao hơn, từ đó kéo lãi suất tăng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất tăng cao đang tạo áp lực lớn lên người vay. Nhiều khách hàng bị chuyển từ mức ưu đãi 5–6% lên 11–12%/năm hoặc cao hơn, làm đảo lộn kế hoạch tài chính, nhất là với những người sử dụng đòn bẩy để “lướt sóng”.

Áp lực này có thể gia tăng trong giai đoạn 2027–2028, khi nhóm mua nhà năm 2025 đồng loạt hết ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, rủi ro tài chính sẽ rõ rệt hơn.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng mức lãi suất 12–15%/năm chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay thả nổi, không phải phổ biến. Lãi suất vẫn phụ thuộc vào cung – cầu vốn và chi phí đầu vào, đồng thời thị trường vẫn có sự cạnh tranh giữa các ngân hàng.

Theo ông, lãi suất tăng có thể gây áp lực trong ngắn hạn nhưng về dài hạn sẽ giúp hạn chế đầu cơ và đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn.