Những “biến số” của thị trường sẽ tác động gì đến kịch bản thị trường bất động sản trong năm 2026?

10/03/2026 - 18:106 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Từng hồ hởi…

Năm 2025 được xem là năm lấy đà của thị trường bất động sản. Các bên tham gia thị trường trong tâm thế hào hứng, sẵn sàng vào đường đua và chạy đà tăng tốc trong năm 2026.

Nguồn cung nhà ở gia tăng, giao dịch cải thiện rõ rệt ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và mức giá phù hợp. Niềm tin thị trường tiếp tục được củng cố khi các ghi nhận về tỷ lệ hấp thụ và dòng tiền đều có chuyển biến tích cực. Đây là giai đoạn thị trường gần như có hàng mới là hấp thụ hết.

Bước vào năm 2026, bức tranh bất động sản được dự báo tích cực, với các nền tảng vĩ mô, hạ tầng. Cụ thể, Việt Nam đặt ra mục tiêu tăng trưởng thách thức với mục tiêu kế hoạch GDP đạt từ 10%. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, với kế hoạch giải ngân năm 2026 đạt 995.400 tỷ đồng, tăng khoảng 10,4% so với kế hoạch năm 2025, tập trung vào các dự án hạ tầng giao thông và đô thị trọng điểm, tạo hiệu ứng lan tỏa cho tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản.

Cùng với đó, Nghị quyết 68 và Nghị quyết 79 được triển khai song hành, thúc đẩy đồng thời phát triển kinh tế tư nhân và kinh tế Nhà nước, xoay chuyển và dồn nguồn lực tập trung cho các doanh nghiệp và các mảng ngành quan trọng, nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam trên trường quốc tế.

FDI duy trì đà tích cực, tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng sản xuất và công nghiệp. Hoạt động sản xuất – kinh doanh kỳ vọng phục hồi, cán cân xuất nhập khẩu được cải thiện Tiêu dùng nội địa cải thiện, nhờ thu nhập người lao động cải thiện và các chương trình kích cầu được triển khai đồng bộ, tiếp tục là trụ đỡ quan trọng cho tăng trưởng.

Trong báo cáo thị trường trước đó, DXS – FERI đưa ra nhận định, năm 2026 là giai đoạn “chuyển nhịp” để đưa mọi thứ đi vào quỹ đạo trong chu kỳ mới. Đơn vị này dự báo 3 kịch bản tăng trưởng đối với thị trường bất động sản năm 2026.

Kịch bản lý tưởng: Dự báo, trong điều kiện vĩ mô diễn biến tích cực và mặt bằng lãi suất duy trì ở vùng thấp, khi đó: Nguồn cung tăng 40% – 50%, giá bán tăng 10% – 15%, Interest Rate" data-glossary-def="Lãi suất có thể thay đổi theo biến động của lãi suất cơ sở hoặc thị trường.">Lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% – 11%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 50% – 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

Kịch bản kỳ vọng: Ở kịch bản này, thị trường vận hành theo nhịp tăng trưởng có kiểm soát, phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của năm 2026: Nguồn cung tăng 30% – 40%, Giá bán tăng 5% – 10%, Lãi suất thả nổi trong khoảng 10% – 12%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 40% – 50%.

Kịch bản thách thức: Trong trường hợp chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt: Nguồn cung tăng 20% – 30%, Giá bán tăng 2% – 5%, Lãi suất thả nổi ở mức 12% – 14%, Tỷ lệ hấp thụ đạt 25% – 35%.

... những bất ngờ khó đoán

Ghi nhận cho thấy, dường như đà tăng của thị trường đầu năm 2026 đang bị giảm tốc đột ngột trước những biến động khó lường. Hiện lãi suất cho vay mua bất động sản tăng trở lại, chính thức chấm dứt giai đoạn “tiền rẻ”.

Dù mức tăng lãi suất vẫn trong biên độ chấp nhận được và cũng chỉ tương đương lãi suất của giai đoạn trước khủng hoảng. Tuy nhiên việc điều chỉnh tăng lãi suất được xem như “gờ giảm tốc”, tác động đến sự hưng phấn chung của toàn thị trường.

Đặc biệt, xung đột Trung Đông diễn ra tác động đến kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư, thị trường bất động sản.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó TGĐ KDTT Dat Xanh Services, ngay từ những ngày đầu năm 2026, động thái từ công tác điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy năm nay hoạt động kinh doanh và dòng vốn tín dụng cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt. Có thể khó nhìn thấy lại hiện tượng bất động sản tăng trưởng nóng như giai đoạn vừa qua. Thị trường sẽ đi vào giai đoạn định hình trật tự mới, nơi năng lực thật, pháp lý chuẩn và sức cầu thực sẽ đóng vai trò quyết định.

Theo bà Liên, nhiều khả năng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ rơi vào kịch bản thách thức. Về giá, dự báo giá bán 2026 không còn tăng theo biên độ lớn. Giá bán sơ cấp: dự kiến đi ngang và tăng nhẹ 5% - 10% từ mặt bằng giá cao của năm 2025. Giá bán thứ cấp tăng 5% - 10% ở hầu hết các phân khúc. Trong khi giá thuê duy trì ổn định.

"Năm 2026 dự báo sẽ là thời điểm thị trường bất động sản nhà ở tiếp tục “phục hồi có chọn lọc”. Nguồn cung không còn mở rộng dàn trải, mà tập trung vào các dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thực tế cao. Dòng tiền quay lại thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị sử dụng, khai thác dòng tiền tốt và khả năng thanh khoản cao thay cho những kỳ vọng đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn", bà Liên nhấn mạnh.

Còn theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với các chu kỳ tăng nóng trước đây. Quá trình tái cấu trúc và sàng lọc thị trường từ các năm qua vẫn sẽ tiếp diễn, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay đã bắt đầu tăng từ trước Tết Nguyên đán Bính Ngọ.

Theo vị này, việc gia tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay, một mặt nhằm điều tiết dòng vốn đi vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh tạo giá trị kinh tế bền vững; mặt khác hạn chế tình trạng đầu tư lướt sóng.

Dẫu vậy, với các đơn vị phát triển bất động sản sẽ chịu áp lực khi lãi vay tiếp tục tăng. Lãi vay tăng cộng với các chi phí vận hành, thuế, tiền sử dụng đất có thể sẽ thu hẹp biên lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến họ thận trọng hơn, thậm chí là hoãn tiến độ triển khai dự án mới. Với những người có nhu cầu mua để ở, lãi vay tăng trên nền mặt bằng giá đã cao sẽ là trở ngại lớn cho giấc mơ sở hữu nhà. Phương án thuê có thể được nhiều người lựa chọn thay vì mua nhà. Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính trên 50% hoặc lên đến 70%, rủi ro sẽ cao.

"Các nhà đầu tư mạnh về tiền mặt và các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản dòng tiền khai thác được ngay sẽ chiếm ưu thế. Đồng thời, dòng tiền nhiều khả năng sẽ chuyển hướng dần sang các kênh đầu tư khác", chuyên gia Avison Young chia sẻ.