Phân khúc văn phòng hạng B chịu áp lực do khách thuê ngày càng “khó tính”

13/01/2026 - 11:324 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Ông William Gramond, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho rằng, triển vọng thị trường văn phòng toàn cầu năm 2026 được đánh giá tích cực với giá thuê dự báo tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc văn phòng hạng A.

Nhu cầu thuê gia tăng, cùng chiến lược thu gọn số lượng văn phòng nhưng ưu tiên không gian chất lượng cao đang giúp phân khúc hạng A giữ vai trò dẫn dắt. Trong khi đó, văn phòng hạng B tiếp tục chịu áp lực do khó đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn, trải nghiệm và tính bền vững.

Điều này thể hiện xu hướng dịch chuyển rõ nét trong hành vi của khách thuê, khi các doanh nghiệp sẵn sàng chi trả cao hơn cho những không gian làm việc hiện đại, hiệu quả và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn.

Theo Savills, tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, giá thuê văn phòng hạng sang tại các trung tâm nhân lực như Ấn Độ, Việt Nam và Malaysia được dự báo sẽ tăng nhanh, nhờ làn sóng mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia nhằm tiếp cận nguồn lao động chất lượng với chi phí cạnh tranh. Trong khi đó, Tokyo được kỳ vọng ghi nhận mức tăng giá thuê trên 5%, được thúc đẩy bởi nguồn cung hạn chế và tỷ lệ trống duy trì ở mức thấp, khoảng 1,5%.

Tại Mỹ, giá thuê văn phòng hạng A ghi nhận xu hướng tăng, được hỗ trợ bởi sự cải thiện của nhu cầu thuê, việc doanh nghiệp siết chặt chính sách làm việc trực tiếp tại văn phòng, cùng với sự mở rộng của các ngành công nghệ. Trong khi đó, tại châu Âu, đà tăng giá chủ yếu đến từ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu cao đối với các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn bền vững.

Tại Việt Nam, làn sóng dịch chuyển ra ngoài trung tâm cùng sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư quốc tế đang tạo nên một giai đoạn mới cho thị trường cho thuê văn phòng.

Nhìn chung, bức tranh toàn cầu cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các tài sản chất lượng cao và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Các mô hình văn phòng linh hoạt, cùng với các ngành như công nghệ, dịch vụ tài chính, pháp lý và khoa học đời sống, tiếp tục là những yếu tố chủ chốt duy trì nhu cầu thuê, dù thị trường vẫn đối mặt với những biến động trong trung và dài hạn.

Theo ông William Gramond, thị trường văn phòng Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nguồn cầu ổn định với xu hướng dịch chuyển văn phòng, khi các doanh nghiệp chuyển từ khu vực trung tâm sang các khu vực ngoài trung tâm nhằm tiếp cận những tòa nhà có chất lượng tốt hơn và mức giá thuê hợp lý hơn.

Xu hướng này cho thấy khách thuê ngày càng chú trọng cân đối chi phí, tối ưu hiệu quả sử dụng không gian, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng môi trường làm việc. Các doanh nghiệp trong các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ và sản xuất tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường văn phòng.

Trong quý III/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn từ 190 tòa nhà, với công suất thuê cải thiện. Thị trường ghi nhận sự phân hóa khi quỹ đất hạn chế và giá thuê cao tại các quận lõi như Hoàn Kiếm và Ba Đình tiếp tục thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm như Tây Hồ Tây và Cầu Giấy, nơi có hạ tầng cải thiện, quy hoạch đồng bộ và mức giá cạnh tranh hơn.

Đại diện Savills cho rằng, năm 2026 nhu cầu thuê văn phòng sẽ tiếp tục được duy trì nhờ sự phục hồi của hoạt động doanh nghiệp. Dòng vốn FDI và xu hướng nâng cấp lên không gian làm việc chất lượng cao, xanh và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, mức tăng trưởng của phân khúc văn phòng mang tính bền vững và chọn lọc, phụ thuộc vào vị trí, hạng tòa nhà và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn mới, hơn là tăng trưởng bùng nổ.