Phát Đạt (PDR) và bài toán “vượt dốc” 5 năm: Tham vọng lớn, nền tảng nhỏ

17/12/2025 - 18:396 phút đọc

(Banker.vn) Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu hơn 44.000 tỷ đồng giai đoạn 2026–2030, song thực tế tài chính và dự án hiện tại cho thấy chặng đường phía trước còn nhiều thử thách.

Mục tiêu 5 năm: tham vọng tái lập chu kỳ tăng trưởng

Theo Nghị quyết số 37/2025/HĐQT-QĐ ban hành ngày 12/12, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) xác định giai đoạn 2026–2030 là chu kỳ tăng trưởng mới sau thời gian dài trầm lắng của thị trường. Doanh nghiệp đặt kế hoạch tổng doanh thu 44.848 tỷ đồng (tương đương hơn 1,5 tỷ USD) và lợi nhuận sau thuế 11.812 tỷ đồng. Con số này nếu thực hiện trọn vẹn sẽ gấp nhiều lần kết quả thực tế của giai đoạn 2021–2025, đồng thời đưa PDR trở lại nhóm doanh nghiệp phát triển dự án quy mô trung lớn trên thị trường.

margin: 15px auto;" />

Theo kế hoạch, doanh thu năm 2026 dự kiến đạt 3.541 tỷ đồng, tăng nhẹ so với kế hoạch năm 2025, nhưng biên độ tăng trưởng được đẩy mạnh ở các năm sau: đến 2030, doanh thu dự kiến chạm mốc 16.297 tỷ đồng, gấp 4,6 lần năm đầu chu kỳ. Cơ cấu doanh thu tiếp tục dựa vào mảng phát triển dự án với 42.344 tỷ đồng, bên cạnh phần đóng góp của mảng tài chính khoảng 2.308 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng hai dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 tại Bình Dương trong giai đoạn 2026–2027.

Tuy nhiên, đằng sau những con số tham vọng ấy là thực tế kinh doanh chưa mấy sáng màu. Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 cho thấy, doanh thu thuần lũy kế chín tháng của PDR đạt 964 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 201 tỷ đồng, mới hoàn thành 28% kế hoạch năm.

Nhiều dự án chưa thể triển khai khiến nguồn thu ngắn hạn thiếu ổn định, trong khi chi phí tài chính và áp lực dòng tiền ngày càng lớn. Chính vì vậy, kế hoạch 5 năm này được xem vừa là tuyên ngôn chiến lược, vừa là phép thử cho năng lực tổ chức thực thi của ban lãnh đạo trong giai đoạn “hậu điều chỉnh” của thị trường bất động sản.

Danh mục dự án: nhiều kỳ vọng, ít dự án thực thu

Để đạt mục tiêu doanh thu hơn 1,5 tỷ USD, Phát Đạt cho biết sẽ đặt trọng tâm vào sáu dự án trọng điểm, kỳ vọng mang lại tổng nguồn thu khoảng 35.525 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số này chỉ dự án Quy Nhơn Iconic (Bình Định) đang ghi nhận dòng tiền thực tế. Dự án được xem là “mỏ doanh thu” duy nhất của PDR trong năm 2025, với hơn 400 tỷ đồng được ghi nhận trong quý III.

Các dự án còn lại phần lớn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý. Thuận An 1 (Bình Dương) dù dự kiến hoàn thành cuối năm 2025 nhưng PDR đã chuyển nhượng phần lớn vốn góp và chỉ còn sở hữu gián tiếp thông qua công ty liên kết – đồng nghĩa với việc lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính thay vì bàn giao sản phẩm. Hàn River (Đà Nẵng) mới dừng ở khâu chuẩn bị đầu tư bến thủy nội địa giai đoạn 1; Paulo Condo (thường gọi Poulo Condor, Côn Đảo) và Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu) vẫn đang xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám (TP.HCM) vừa hoàn tất thủ tục mua cổ phần, cần thêm thời gian dài để triển khai.

Công ty Chứng khoán TP.HCM (HSC) trong báo cáo phát hành ngày 7/12/2025 đã thẳng thắn nhận định: “Động lực tăng trưởng của PDR còn hạn chế do danh mục dự án đa phần tập trung vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng”, đồng thời lưu ý rằng “các dự án này có doanh số bán thấp do tâm lý thị trường yếu và nhu cầu hiện tại tập trung ở các thành phố lớn.

Thực tế, trong bối cảnh thanh khoản toàn ngành chưa phục hồi hoàn toàn, danh mục tập trung vào condotel và khu nghỉ dưỡng khiến khả năng quay vòng vốn của PDR bị giới hạn. HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận 2026 ở mức 425 tỷ đồng, giảm 78,7% so với mức đột biến 1.990 tỷ đồng năm 2025 (nhờ lãi bất thường từ bán Bình Dương Tower), nhưng tăng 118,4% nếu so với lợi nhuận cốt lõi điều chỉnh 2025 là 194 tỷ đồng. Điều này phản ánh thách thức lớn trong việc hiện thực hóa kế hoạch tăng trưởng gấp 4–5 lần mà HĐQT đặt ra cho giai đoạn 2026–2030.

Áp lực tài chính và bài toán củng cố năng lực thực thi

Tài chính được xem là điểm nghẽn thứ hai trong bức tranh của PDR. Tính đến cuối quý III/2025, tổng nợ vay tài chính đạt 5.892 tỷ đồng, trong đó nợ ngân hàng chiếm hơn 91%. Doanh nghiệp vay chủ yếu tại MBBank (3.840 tỷ đồng), VietinBank (1.058 tỷ đồng) và VPBank (235 tỷ đồng) để tài trợ cho các dự án Bắc Hà Thanh, Thuận An và các khu đất trung tâm TP.HCM. Chín tháng đầu năm, chi phí lãi vay đã lên tới 203 tỷ đồng – mức cao so với quy mô doanh thu cùng kỳ.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy dòng tiền kinh doanh âm 131 tỷ đồng, tiền mặt giảm từ 343 tỷ đồng đầu năm xuống còn 116 tỷ đồng. Để xoay vòng vốn, PDR phải dựa vào các hoạt động chuyển nhượng và phát hành cổ phiếu nội bộ. Trong quý IV, HĐQT đã phê duyệt chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho đối tác Big Gain, bán 99% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Bắc Cường với giá trị không dưới 1.100 tỷ đồng và triển khai đợt phát hành 18 triệu cổ phiếu ESOP với giá 10.000 đồng/cp, dự kiến thu về 180 tỷ đồng. Các bước đi này giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản ngắn hạn, song cũng cho thấy sự phụ thuộc lớn vào nguồn thu phi hoạt động.

Theo HSC, thương vụ bán Bình Dương Tower được dự kiến sẽ là yếu tố giúp PDR ghi nhận lợi nhuận đột biến trong năm 2025, với khoản lãi ước tính 2.000 tỷ đồng, qua đó đưa tổng lợi nhuận sau thuế dự kiến lên 1.990 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu loại trừ yếu tố bất thường này, lợi nhuận cốt lõi chỉ đạt 194 tỷ đồng, phản ánh năng lực kinh doanh thực chất vẫn còn yếu.

Trong bối cảnh đó, chiến lược 5 năm của PDR có thể hiểu như một nỗ lực tái cấu trúc sâu: thu gọn danh mục, xử lý tồn kho cũ (The EverRich 2, 3), đồng thời củng cố quỹ đất chiến lược tại các khu đô thị vệ tinh. Nếu doanh nghiệp kiểm soát được đòn bẩy tài chính và tháo gỡ pháp lý cho các dự án trọng điểm, giai đoạn 2026–2030 có thể trở thành bước “vượt dốc” thực sự, còn nếu không, mục tiêu 44.000 tỷ doanh thu sẽ chỉ dừng ở mức kế hoạch.