Quý IV tích cực, thị trường bất động sản bắt đầu định hình chu kỳ kế tiếp

22/02/2026 - 18:444 phút đọc

(Banker.vn) Lợi nhuận quý IV khởi sắc nhưng sự phân hóa ngày càng rõ, bất động sản bước vào năm 2026 với nhiều thách thức về tín dụng và lãi suất.

Lợi nhuận quý IV khởi sắc, nhưng thế cân bằng mới đang hình thành

Quý IV/2025 khép lại với bức tranh lợi nhuận tương đối tích cực của nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm phát triển nhà ở và khu công nghiệp. Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng là sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và tín hiệu thận trọng cho năm 2026.

margin: 15px auto;" />

Theo tổng hợp từ báo cáo phân tích ngành của HSC, 4/6 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trong danh sách theo dõi ghi nhận lợi nhuận vượt kỳ vọng hoặc tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ lượng bàn giao tích cực trong nửa cuối năm và hiệu ứng doanh số bán hàng tốt từ giai đoạn 2024–9 tháng đầu 2025.

Đáng chú ý, VHM ghi nhận mức lợi nhuận đột biến nhờ hoạt động bán buôn tại các đại dự án Ocean Park 2–3 và Green Paradise, trong khi KDH phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động bàn giao. NLG và PDR có thêm đóng góp từ thoái vốn dự án, còn NVL cải thiện lợi nhuận nhờ hoàn nhập dự phòng. Trường hợp ngoại lệ là DXG khi lợi nhuận quý chỉ đạt hơn 6 tỷ đồng, sụt giảm mạnh do biên lợi nhuận mỏng và chi phí bán hàng, quản lý tăng cao.

Tổng lợi nhuận quý IV của nhóm nhà ở đạt trên 31.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, phần lớn mức tăng này đến từ một số doanh nghiệp quy mô lớn, phản ánh sự tập trung lợi nhuận thay vì lan tỏa đồng đều.

Trong khi đó, nhóm môi giới lại cho thấy mặt trái của chu kỳ. Dù doanh thu cải thiện, lợi nhuận ròng của hai doanh nghiệp môi giới lớn chỉ đạt 12 tỷ đồng trong quý IV, giảm 74% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí vận hành tăng mạnh và trích lập dự phòng nợ khó đòi. Điều này cho thấy sự cải thiện thanh khoản thị trường chưa đủ để chuyển hóa thành biên lợi nhuận bền vững.

Bất động sản khu công nghiệp và xây dựng nổi lên như điểm tựa

Trái với sự chững lại tiềm ẩn ở mảng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định. Tổng lợi nhuận quý IV của nhóm này đạt khoảng 3.300 tỷ đồng, tăng gần 15% so với cùng kỳ. KBC là cái tên nổi bật khi lợi nhuận tăng vọt nhờ đẩy mạnh bàn giao đất công nghiệp và cải thiện thu nhập tài chính.

IDC cũng ghi nhận quý kinh doanh vững chắc với lợi nhuận tăng 26% so với cùng kỳ, nhờ diện tích đất bàn giao cao hơn dự kiến. Doanh thu mảng năng lượng duy trì ổn định, góp phần cân bằng rủi ro chu kỳ của mảng cho thuê đất.

Ở góc độ dài hơn, HSC dự báo lợi nhuận toàn ngành khu công nghiệp có thể tăng khoảng 19% trong năm 2026. Dù lo ngại về thuế quan từng tạo áp lực tâm lý, nhu cầu thuê đất từ khối FDI vẫn ổn định, đặc biệt trong các lĩnh vực điện tử, linh kiện, vật liệu và tiêu dùng thiết yếu. Tuy vậy, giá thuê có thể tăng chậm lại do nguồn cung mới dồi dào và mặt bằng giá tại các thành phố cấp 1 đã tiệm cận mức 200–300 USD/m².

Song song, ngành xây dựng đang được nhìn nhận là kênh hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ đầu tư hạ tầng. CTD tiếp tục gây chú ý khi giá trị hợp đồng chưa thực hiện đạt mức kỷ lục 62.500 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ. Lợi nhuận quý IV tăng hơn 100% so với cùng kỳ, trong bối cảnh doanh thu cải thiện và không phát sinh trích lập lớn. Danh mục dự án mở rộng sang hạ tầng công cộng, sân bay và công trình FDI giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào bất động sản thuần túy.

Năm 2026: áp lực tín dụng và phép thử với nhà ở

Dù quý IV ghi nhận nhiều điểm sáng, triển vọng năm 2026 lại đặt ra bài toán thận trọng cho nhóm phát triển nhà ở. Theo đánh giá trong báo cáo, chính sách tín dụng được siết chặt hơn với hạn mức tăng trưởng tín dụng dự kiến chỉ 9–13%, cùng trần kiểm soát riêng cho lĩnh vực bất động sản. Lãi suất có xu hướng nhích lên càng khiến nhu cầu ở phân khúc cao cấp đối mặt rủi ro điều chỉnh.

HSC đã điều chỉnh giảm 13–42% dự báo doanh số bán nhà của các doanh nghiệp trong danh sách theo dõi và dự báo tổng doanh số có thể giảm hơn 22% trong năm 2026. Lợi nhuận toàn nhóm được kỳ vọng chỉ tăng trưởng khiêm tốn, phản ánh giai đoạn “giảm tốc có kiểm soát” sau chu kỳ hồi phục mạnh.

Trong bối cảnh đó, phân khúc bình dân – trung cấp được xem là có khả năng chống chịu tốt hơn, nhờ nhu cầu thực ổn định. Những doanh nghiệp có vị thế tiền mặt mạnh và quỹ đất sẵn sàng triển khai được đánh giá linh hoạt hơn trước biến động tín dụng.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng: nhà ở đối mặt thách thức ngắn hạn, môi giới chịu áp lực chi phí, trong khi khu công nghiệp và xây dựng nổi lên như hai trụ cột mới của tăng trưởng. Sự phân hóa này nhiều khả năng sẽ tiếp tục rõ nét hơn trong năm 2026, khi dòng vốn và chính sách tiền tệ đóng vai trò quyết định nhịp điệu của chu kỳ kế tiếp.