Sức bật lan nhanh ngành địa ốc, câu chuyện của Novaland (NVL) vẫn còn đang để ngỏ?

28/11/2025 - 22:515 phút đọc

(Banker.vn) Thị trường địa ốc ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi, trong khi những diễn biến liên quan đến Novaland (NVL) vẫn đang ở giai đoạn cần tiếp tục theo dõi.

Phục hồi ngành rõ rệt, dòng vốn pháp lý đã thông, NVL vẫn chịu độ trễ

Trong khi nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt nhờ thay đổi chính sách và sự cải thiện trong quy trình phê duyệt dự án, những tồn đọng pháp lý kéo dài, các khoản dự phòng lớn và chu kỳ bàn giao dự án bị gián đoạn tại Tập đoàn Novaland (NVL) lại đang khiến doanh nghiệp này rơi vào nhóm chậm nhịp so với bức tranh chung của ngành. Tuy vậy, cũng đã có một số điểm sáng mở ra kỳ vọng NVL có thể “bắt kịp” trong giai đoạn tới.

margin: 15px auto;" />

Theo báo cáo ngành phát triển bất động sản do HSC vừa công bố, môi trường pháp lý hiện đang bước vào giai đoạn nới lỏng đáng kể. Hàng loạt nghị quyết và nghị định mới được ban hành trong năm 2025, từ cơ chế thí điểm cho doanh nghiệp tự thỏa thuận đất, đến xử lý các dự án tồn đọng và thúc đẩy phê duyệt nhà ở xã hội đã giúp thị trường vận hành thông suốt hơn. Nhờ đó, từ năm 2026, số lượng dự án được cấp phép và mở bán dự kiến tăng mạnh, tạo nền tảng để doanh số bán nhà toàn ngành tăng trưởng CAGR 31,7% giai đoạn 2024–2027.

Trong bối cảnh chung ấy, nhiều doanh nghiệp như Nhà Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) hay Vinhomes (VHM) đã nhanh chóng hưởng lợi. Tại KDH, loạt dự án Gladia, Bình Trưng mở rộng hay Solina ghi nhận tiến độ tích cực; NLG lại có doanh số bán nhà tăng 32% trong 9 tháng 2025 và hưởng lợi lớn từ việc hạ tầng Đồng Nai – TP.HCM cải thiện. Ngay cả DXG hay PDR vốn gặp nhiều biến động trong thời gian trước cũng đã cho thấy các động lực phục hồi quan trọng.

Trong khi phần lớn doanh nghiệp đã bắt đầu tăng tốc, Novaland vẫn đối diện một giai đoạn điều chỉnh sâu hơn. Năm 2024, NVL lỗ hơn 6.400 tỷ đồng; năm 2025 dự báo tiếp tục âm hơn 1.500 tỷ đồng, đây là mức suy giảm mạnh nhất trong nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản. Lợi nhuận của NVL chỉ được kỳ vọng trở lại vùng dương từ 2026, muộn hơn 1–2 năm so với chu kỳ phục hồi chung của ngành.

Điểm nghẽn kéo dài và khả năng xoay trục nhờ tháo gỡ pháp lý

Lý do chính khiến NVL “lệch pha” là những tồn đọng pháp lý kéo dài tại các dự án trọng điểm. Aqua City, Lakeview hay một phần NovaWorld từng bị ách tắc nhiều năm, khiến doanh nghiệp rơi vào thế chậm dòng tiền, gia tăng dự phòng và gián đoạn chu kỳ phát triển dự án. Điều này tạo ra độ trễ lớn khi so sánh với các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và cấu trúc tài chính lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, từ giữa 2025, bức tranh bắt đầu có sự dịch chuyển. Aqua City đã được phép mở bán trở lại 2.400 căn; Lakeview đã bước vào giai đoạn xác định tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 170. Riêng Lakeview, NVL có thể hoàn nhập từ 3.000–4.000 tỷ đồng dự phòng, đây là yếu tố có thể cải thiện đáng kể kết quả kinh doanh và giúp doanh nghiệp tránh nguy cơ bị đưa vào diện kiểm soát đặc biệt.

Dù HSC chưa đưa khoản hoàn nhập này vào dự báo chính thức, phân tích cho rằng NVL nhiều khả năng có lãi trở lại từ 2026 nhờ ghi nhận doanh thu tại Aqua City, NovaWorld Hồ Tràm, các dự án cao tầng tại TP.HCM và đóng góp từ NovaWorld Phan Thiết trong giai đoạn 2026–2027. Đây là cơ sở để kỳ vọng Novaland có thể quay trở lại đường đua trong trung hạn, dù mức độ bền vững còn phụ thuộc khả năng xử lý các khoản vay, tiến độ giải ngân từ ngân hàng và sức hấp thụ của thị trường cao cấp, phân khúc vốn đang bộc lộ dấu hiệu rủi ro cung vượt cầu.

Nhìn tổng thể: ngành đi lên, nhưng vị trí của NVL còn phải chờ khả năng tự “gỡ rối”

Với mặt bằng định giá toàn ngành đang thấp với cổ phiếu trên giá trị sổ sách - đo lường giá so với tài sản ròng.">P/B trung bình chỉ 1,8 lần, dưới 0,8 độ lệch chuẩn so với 8 năm, triển vọng tái định giá là rất lớn khi lợi nhuận phục hồi từ 2026. KDH và NLG được xem là hai cái tên có nền tảng vững chắc để đi trước. VHM hưởng lợi lớn từ việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý, dù có rủi ro đòn bẩy. DXG và PDR cũng có những câu chuyện tăng trưởng riêng.

Trong toàn bộ bức tranh ấy, NVL giống như “mảnh ghép đặc biệt” với quy mô lớn nhất nhì ngành, sở hữu hệ sinh thái dự án khổng lồ nhưng lại chịu độ trễ lớn nhất trong quá trình phục hồi.

Điểm sáng của NVL nằm ở việc nếu các nút thắt pháp lý được gỡ triệt để và các khoản dự phòng được hoàn nhập như kỳ vọng, doanh nghiệp có thể đảo chiều nhanh và mạnh. Ngược lại, nếu tiến độ triển khai dự án tiếp tục kéo dài, sự chậm nhịp của NVL có thể duy trì thêm vài năm nữa, khiến doanh nghiệp tiếp tục đi lệch khỏi đà phục hồi của phần lớn thị trường.

Dù vậy, bức tranh năm 2026–2027 vẫn còn để ngỏ. Khi các chính sách mới bước vào giai đoạn phát huy tác dụng và môi trường pháp lý trở nên thông suốt hơn, khả năng NVL trở lại đường đua sẽ phụ thuộc vào tốc độ doanh nghiệp tự tháo gỡ các nút thắt nội tại, điều vẫn là biến số lớn nhất của thị trường hiện nay.