Thay đổi để bắt kịp xu hướng phát triển của thị trường văn phòng cho thuê và nhà xưởng công nghiệp

23/03/2026 - 14:474 phút đọc

margin: 15px auto;" />

Theo đó, với bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư phải đủ nhanh để bắt kịp xu hướng phát triển của thị trường. Sẽ không còn câu hỏi: liệu có nên đầu tư vào ESG và hạ tầng dữ liệu, mà là liệu chủ đầu tư có đủ nhanh để bắt kịp xu hướng này hay không.

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ, việc tối ưu dữ liệu công trình và tiêu chuẩn bền vững đã trở thành động lực tăng trưởng của dự án. Xu hướng này thể hiện rõ qua cách tiếp cận của chủ đầu tư và số liệu về công trình xanh toàn quốc.

Dữ liệu từ JLL chỉ ra, thị trường chuyển từ phủ xanh sang xanh từ thiết kế. Tính đến hết năm 2025, Việt Nam ghi nhận 780 tòa nhà với khoảng 18,69 triệu m2 sàn đạt chứng nhận xanh. Riêng năm 2025 có 196 công trình được chứng nhận, tương ứng 4,44 triệu m2 sàn, tăng 20% so với 2024. Cơ cấu loại hình cho thấy chung cư chiếm hơn 30%, nhà xưởng công nghiệp hơn 28%, văn phòng hơn 14%, nhà kho công nghiệp hơn 12%. Lần đầu tiên trung tâm dữ liệu và công trình di tích xuất hiện trong danh mục chứng nhận, cho thấy tư duy "xanh từ đầu vòng đời đang thay thế cách phủ xanh giai đoạn cuối.

Theo JLL, tính bền vững đã trở thành yêu cầu cốt lõi đối với văn phòng hạng A, khu công nghiệp và kho vận chất lượng cao, cũng như khách sạn và nghỉ dưỡng chuẩn quốc tế. Nhiều tập đoàn đa quốc gia yêu cầu chứng nhận xanh ngay từ giai đoạn đề xuất thuê. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tiêu chí xanh và hiệu suất cao là bộ lọc quan trọng trong quyết định thuê của doanh nghiệp.

Báo cáo quý IV/2025 của JLL ghi nhận miền Nam có khoảng 5,7 triệu m2 nhà xưởng và 2,4 triệu m2 nhà kho xây sẵn; miền Bắc có khoảng 4,1 triệu m2 nhà xưởng và 2,0 triệu m2 nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường trên 80%, giá thuê gộp bình quân khoảng 5,04 USD/m²/tháng. Yêu cầu phát thải ròng bằng không khiến tài sản có chứng nhận xanh và đo lường minh bạch được ưu tiên.

Với phân khúc văn phòng, nhu cầu thuê tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục tăng nhờ các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hoạt động. Nguồn cung hạng A mới dự kiến đưa tổng không gian cao cấp và xanh vượt 180.000 m2 trong năm 2026, tạo áp lực lên tài sản hiện hữu. Các tòa nhà khai thác lâu năm có nguy cơ không đáp ứng tiêu chuẩn mới về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh. Chủ sở hữu nên cân nhắc nâng cấp chiến lược hoặc tái định vị sản phẩm để duy trì sức cạnh tranh.

Bà Stephanie cho rằng, nếu tích hợp mục tiêu hiệu suất và tiêu chí bền vững từ giai đoạn ý tưởng, chi phí tăng thêm có thể kiểm soát. Trọng tâm là tối ưu thiết kế, cấu hình vỏ công trình, hệ thống điều hòa phù hợp khí hậu, và kiểm soát sớm qua hệ thống quản lý tòa nhà và năng lượng.”

Thực tế tại châu Á - Thái Bình Dương cho thấy mô hình văn phòng thông minh giảm khoảng 30% tiêu thụ năng lượng, tiết kiệm 20% chi phí vận hành khi tích hợp cảm biến và nền tảng quản lý theo thời gian thực.

Ngược lại, bổ sung tiêu chí xanh sau khi thiết kế và thi công theo cách truyền thống thường tốn kém hơn nhiều do hạn chế hiện trường và gián đoạn vận hành. Cải tạo đòi hỏi đánh giá kỹ hiện trạng, thiết lập đường cơ sở hiệu suất và thi công theo giai đoạn để hạn chế ảnh hưởng. Đây là cơ hội nâng cấp hệ thống quản lý năng lượng, chất lượng môi trường trong nhà, chiếu sáng và vỏ công trình, hướng tới chứng nhận LEED, WELL hay EDGE.

Theo chuyên gia JLL, các nhà phát triển nên làm việc với các bên tư vấn chuyên nghiệp cho vòng đời bất động sản. Các đơn vị tư vấn quốc tế có kinh nghiệm đã kiểm chứng với dự án tương đồng về quy mô và độ phức tạp; năng lực đội ngũ và minh bạch trong kiểm soát chi phí, tiến độ; khả năng tích hợp kỹ thuật, vận hành và bền vững ngay từ đầu thông qua quản trị dữ liệu tập trung và quy trình nghiệm thu – hiệu chỉnh độc lập.

Quan trọng là không nên chọn đối tác chỉ dựa trên giá thấp nhất. Quản lý dự án là khoản đầu tư tạo giá trị gia tăng. Một đối tác có năng lực có thể tối ưu 5–10% tổng chi phí dự án và đảm bảo tiến độ, tạo hiệu quả vượt trội so với lựa chọn giá rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro chậm trễ hoặc vượt ngân sách.

Triển vọng sau 2026 được đánh giá tích cực nhờ dòng vốn FDI ổn định, khung pháp lý minh bạch hơn và hạ tầng liên kết vùng tiếp tục hoàn thiện. Tỷ lệ đô thị hóa hướng tới 50% vào năm 2030 sẽ gia tăng nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp chất lượng cao.