Thấy gì từ hàng loạt thương vụ chuyển nhượng dự án lớn thời gian gần đây?

16/12/2025 - 22:144 phút đọc

(Banker.vn) Các thương vụ được ghi nhận trong năm 2025 phản ánh xu hướng doanh nghiệp chủ động hiện thực hóa giá trị dự án ở những thời điểm phù hợp của chu kỳ.

Chuyển nhượng dự án như một cách tái cơ cấu danh mục

Nếu trước đây, câu chuyện kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản thường được nhìn qua lăng kính “mở bán bao nhiêu căn, tiến độ bàn giao ra sao”, thì trong giai đoạn thị trường dần ấm lên hiện nay, một chuyển động khác đang xuất hiện ngày càng rõ khi nhiều doanh nghiệp chủ động chuyển nhượng dự án, bán cổ phần dự án hoặc hợp tác phát triển với đối tác khác.

margin: 15px auto;" />

Dữ liệu về các thương vụ mua bán – sáp nhập trong năm 2025 cho thấy hoạt động chuyển nhượng dự án không còn là hiện tượng cá biệt, nhiều giao dịch đáng chú ý có thể kể đến như việc Vingroup Retail (VRE) chuyển nhượng 99,99% vốn góp tại Vincom Nguyễn Chí Thanh với giá trị khoảng 133 triệu USD; Vinaconex (VCG) thoái vốn khỏi dự án Cát Bà Amatina với giá trị ước khoảng 117,7 triệu USD; hay DIC (DIG) chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point với quy mô khoảng 51 triệu USD.

Những giao dịch này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, cho thấy việc bán dự án không chỉ gắn với áp lực thanh khoản. Với một số doanh nghiệp, đây là cách hiện thực hóa giá trị quỹ đất sớm, giảm nhu cầu vốn dài hạn và tập trung nguồn lực cho những dự án có khả năng triển khai nhanh hơn trong chu kỳ mới.

Ở chiều ngược lại, bên mua tiếp cận dự án như một tài sản đã hình thành tương đối rõ ràng về pháp lý và quy mô đầu tư, từ đó rút ngắn thời gian chuẩn bị và tăng khả năng đưa sản phẩm ra thị trường. Cách tiếp cận này khiến dự án bất động sản ngày càng được nhìn nhận giống một loại “hàng hóa đầu tư” có thể định giá và chuyển nhượng, thay vì chỉ là hàng tồn kho chờ bán lẻ.

Dòng vốn ngoại quay lại theo hướng gắn với dự án cụ thể

Một điểm đáng chú ý khác là sự xuất hiện trở lại của dòng vốn ngoại, nhưng theo cách tiếp cận thận trọng và chọn lọc hơn. Thay vì đầu tư ở cấp doanh nghiệp, nhiều đối tác nước ngoài lựa chọn tham gia ở cấp dự án, thông qua mua cổ phần hoặc hợp tác phát triển.

Một số ví dụ điển hình được ghi nhận trong giai đoạn gần đây như đối tác Nhật Bản mua 79% cổ phần dự án Thuận An 1 của PDR; Nam Long (NLG) tiếp tục chuyển nhượng 15,1% cổ phần dự án Izumi City cho Tokyu Corporation; hay Khang Điền (KDH) hợp tác với Keppel Land tại dự án Gladia by the Waters. Các thương vụ này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài thường ưu tiên những dự án đã có nền tảng pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai trong khung thời gian xác định.

Việc gắn vốn ngoại với từng dự án cụ thể giúp doanh nghiệp trong nước giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu, đồng thời chia sẻ rủi ro trong bối cảnh chi phí đất đai, lãi suất và chi phí xây dựng đều có xu hướng tăng. Với phía đối tác nước ngoài, cách làm này cho phép kiểm soát rủi ro tốt hơn so với việc sở hữu quỹ đất lớn nhưng phụ thuộc nhiều vào tiến độ pháp lý.

Bán dự án như một cách rút ngắn chu kỳ vốn

Trong bối cảnh chi phí đầu vào biến động mạnh, đặc biệt là tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, việc giữ dự án trong thời gian dài có thể làm gia tăng áp lực tài chính. Do đó, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án được xem như cách rút ngắn chu kỳ vốn, giúp doanh nghiệp thu hồi tiền sớm hơn thay vì chờ đợi toàn bộ dòng tiền từ bán sản phẩm.

Cách tiếp cận này cũng phản ánh sự thận trọng trước nguy cơ cạnh tranh gia tăng trong giai đoạn nguồn cung quay trở lại. Khi thị trường còn đang ở pha đầu của chu kỳ mở rộng, việc chốt giá trị dự án ở thời điểm phù hợp có thể giúp doanh nghiệp giảm bớt rủi ro khi bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt hơn.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng dễ dàng chuyển nhượng, những dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí kém hấp dẫn hoặc lệch pha nhu cầu thị trường thường khó thu hút đối tác, đặc biệt là vốn ngoại. Điều này khiến hoạt động M&A trở thành một cơ chế sàng lọc tự nhiên, trong đó chỉ những dự án đủ điều kiện để định giá và triển khai mới có khả năng được giao dịch.

Thực tế trên cho thấy, trong chu kỳ mới, năng lực của doanh nghiệp bất động sản không chỉ nằm ở quy mô quỹ đất, mà ngày càng được đánh giá qua khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dự án có thể giao dịch, hợp tác hoặc mở bán đúng thời điểm. Việc bán dự án, bán cổ phần dự án hay hợp tác với đối tác khác vì vậy trở thành một phần trong chiến lược vốn và quản trị rủi ro của nhiều doanh nghiệp.

Khi hoạt động này diễn ra thường xuyên hơn, thị trường bất động sản đang chứng kiến một thay đổi đáng chú ý trong cách doanh nghiệp vận hành. Không chỉ tập trung vào bán sản phẩm cuối cùng, nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn tối ưu hóa giá trị dự án ở các giai đoạn khác nhau của chu kỳ, tùy thuộc vào năng lực tài chính, khẩu vị rủi ro và chiến lược phát triển của mình.