Thêm một khoản vay chuyển đổi, Novaland bước vào giai đoạn bản lề trước kỳ kiểm toán 2025

17/12/2025 - 13:264 phút đọc

(Banker.vn) Dù tổng dư nợ có xu hướng dịch chuyển, nghĩa vụ tài chính ngắn hạn vẫn là thách thức lớn đối với Novaland.

Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) vừa công bố nghị quyết HĐQT ngày 12/12/2025, thông qua phương án thực hiện khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần với quy mô tối đa 2.500 tỷ đồng. Khoản vay không có tài sản bảo đảm, kỳ hạn ba năm kể từ ngày giải ngân, trong đó bên cho vay có quyền yêu cầu chuyển đổi toàn bộ hoặc một phần dư nợ gốc thành cổ phiếu phổ thông của Novaland tại các mốc 18, 24 hoặc 30 tháng sau ngày giải ngân cuối cùng.

Theo nghị quyết, Novaland được quyền trả nợ trước hạn một hoặc nhiều lần, nhưng tổng giá trị trả trước không vượt quá 50% dư nợ sau 12 tháng kể từ thời điểm giải ngân cuối cùng. Doanh nghiệp hiện chưa công bố danh tính bên cho vay, song với cấu trúc vay – chuyển đổi, đây được xem là hình thức huy động vốn mang tính “lai” giữa nợ và vốn chủ sở hữu, giúp giảm áp lực dòng tiền trong ngắn hạn.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Novaland đang tiếp tục triển khai hàng loạt biện pháp cơ cấu tài chính. Trước đó, ngày 24/11/2025, HĐQT công ty đã thông qua chủ trương sử dụng 47,06% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Địa ốc No Va và 99,99% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Thương mại và Phát triển Bất động sản An Phát để góp vốn vào Công ty TNHH Ngôi Nhà Mega. Sau khi hoàn tất góp vốn, Novaland dự kiến không còn sở hữu tại Bất động sản An Phát, đồng thời nâng tổng vốn góp tại Ngôi Nhà Mega từ hơn 211 tỷ đồng lên trên 5.400 tỷ đồng.

Đáng chú ý, Novaland cũng đã xác định chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 99,9% vốn tại Ngôi Nhà Mega khi tìm được nhà đầu tư phù hợp và điều kiện thị trường thuận lợi, cho thấy mục tiêu chính vẫn là tái cơ cấu danh mục đầu tư và cải thiện dòng tiền, thay vì mở rộng đầu tư mới.

Song song với khoản vay chuyển đổi, Novaland tiếp tục đẩy mạnh phương án hoán đổi nợ thành cổ phần đã được thông qua tại ĐHĐCĐ bất thường ngày 7/8/2025. Theo đó, doanh nghiệp dự kiến phát hành 168 triệu cổ phiếu với giá 15.746,67 đồng/cp, tương ứng giá trị các khoản nợ được hoán đổi gần 2.646 tỷ đồng. Sau hoán đổi, các khoản nợ này sẽ được xóa bỏ, và các chủ nợ trở thành cổ đông phổ thông của công ty. Thời điểm phát hành dự kiến trong quý IV/2025 đến quý I/2026, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.

Ba chủ nợ tham gia hoán đổi gồm Công ty CP Novagroup (2.527 tỷ đồng), Công ty CP Diamond Properties (hơn 111 tỷ đồng) và bà Hoàng Thu Châu (gần 7 tỷ đồng). Đây đều là những cổ đông từng thế chấp cổ phiếu để bảo đảm cho các khoản vay của Novaland và đã phải bán cổ phiếu để trả nợ thay doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn. Novagroup và Diamond Properties là hai pháp nhân liên quan đến ông Bùi Thành Nhơn – Chủ tịch HĐQT Novaland.

Nhìn rộng hơn, các giao dịch vay chuyển đổi và hoán đổi nợ diễn ra trong bối cảnh áp lực nợ của Novaland vẫn ở mức cao. Tính đến cuối quý III/2025, tổng nợ tài chính của Novaland ở mức khoảng 64.300 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ và quý trước. Trong cơ cấu nợ, dư nợ Trái phiếu doanh nghiệp" data-glossary-english="Corporate Bond" data-glossary-def="Chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành để huy động vốn.">trái phiếu doanh nghiệp đã giảm khoảng 23% so với cùng kỳ, xuống còn gần 29.600 tỷ đồng, trong khi vay ngân hàng tiếp tục tăng, với mức giải ngân ròng khoảng 2.300 tỷ đồng riêng trong quý III, chủ yếu từ các ngân hàng như MB, VPBank và PVcomBank .

Dù tổng dư nợ có xu hướng dịch chuyển, nghĩa vụ tài chính ngắn hạn vẫn là thách thức lớn. Theo ước tính của một số tổ chức, Novaland phải thanh toán khoảng 31.900 tỷ đồng trong vòng 12 tháng tiếp theo, trong đó hơn một nửa là trái phiếu doanh nghiệp đến hạn hoặc đã được tái cơ cấu . Đây được xem là nguyên nhân cốt lõi khiến doanh nghiệp ưu tiên các giải pháp chuyển nợ thành vốn cổ phần, nhằm giảm áp lực tiền mặt trong ngắn hạn và kéo giãn thời gian xử lý nghĩa vụ tài chính.

Tuy đã đạt được một số tiến triển trong tái cấu trúc nợ và xử lý nghĩa vụ trái phiếu, rủi ro lớn nhất với Novaland vẫn nằm ở kết quả kinh doanh năm 2025. Doanh nghiệp được dự báo tiếp tục lỗ trong năm nay và nếu không cải thiện sau kiểm toán, cổ phiếu có thể đối mặt nguy cơ bị đưa vào diện kiểm soát. Trong bối cảnh đó, các thương vụ vay chuyển đổi và hoán đổi nợ hiện nay mang ý nghĩa nhiều hơn về ổn định tài chính và duy trì khả năng hoạt động, thay vì phản ánh sự phục hồi thực sự của dòng tiền và lợi nhuận.