Nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm mạnh
Tại buổi họp báo “Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025” tổ chức sáng 14/10 tại TP. Hồ Chí Minh, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam - nhận định thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại khu vực miền Nam, đang có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chưa ổn định, rủi ro chính sách tăng cao và những biến động khó lường trong quan hệ thương mại toàn cầu.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu thị trường CBRRE Việt Nam, chia sẻ thông tin về thị trường bất động sản công nghiệp quý 3/2025 tại họp báo. Ảnh: Minh Khuê.
Trong 9 tháng đầu năm 2025, khu vực miền Nam Việt Nam ghi nhận mức độ hấp thụ đất công nghiệp thấp đáng kể, chỉ đạt khoảng 80 ha, giảm tới 70% so với cùng kỳ năm 2024. Các doanh nghiệp sản xuất và nhà đầu tư quốc tế đang tạm dừng kế hoạch mở rộng do lo ngại về các chính sách thuế quan thay đổi, đặc biệt trong bối cảnh quan hệ thương mại thế giới biến động, tiềm ẩn nhiều bất ổn.
Mặc dù trong quý 3/2025, thị trường đã được bổ sung thêm khoảng 853 ha đất công nghiệp mới, chủ yếu từ các dự án tại TP. Hồ Chí Minh và Tây Ninh, nhưng phần lớn các khu đất này lại nằm ở vị trí xa trung tâm, kết nối hạ tầng còn hạn chế. Điều này khiến mức giá chào thuê trung bình toàn thị trường chỉ tăng nhẹ 2% so với quý 2/2025, đạt mức khoảng 183 USD/m²/kỳ hạn thuê còn lại.
Kho xưởng xây sẵn giữ đà tăng trưởng ổn định
Trái ngược với sự giảm tốc của phân khúc đất công nghiệp, các loại hình nhà kho và nhà xưởng xây sẵn (RBF/RBW) tiếp tục duy trì hoạt động ổn định và ghi nhận mức độ hấp thụ khả quan. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn hiện đạt khoảng 96%, cho thấy nhu cầu thuê vẫn rất mạnh, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử và sản xuất nội thất.
Trong 9 tháng đầu năm, tổng diện tích nhà xưởng được hấp thụ đạt khoảng 570.000 m², giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung hiện hữu gần như đã được lấp đầy. Trong khi đó, kho xây sẵn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, với hơn 400.000 m² được hấp thụ, tăng 14% so với cùng kỳ 2024. Riêng quý 3/2025, lượng hấp thụ đạt hơn 136.000 m², cho thấy nhu cầu thuê kho lưu trữ và phân phối từ các doanh nghiệp logistics vẫn rất ổn định.
Giá chào thuê trung bình hiện ở mức 5,0 USD/m²/tháng đối với kho và 5,2 USD/m²/tháng với xưởng, hầu như không thay đổi so với quý trước. Trong khi thị trường bổ sung thêm 161.000 m² kho xưởng mới trong quý 3/2025, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 74%, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu.
Xu hướng thuê linh hoạt chiếm ưu thế
Theo CBRE, xu hướng thuê kho xưởng xây sẵn ngày càng phổ biến hơn, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp cần tối ưu chi phí và hạn chế rủi ro đầu tư. Các mô hình thuê ngắn hạn 2-3 năm cho phép doanh nghiệp giảm gánh nặng tài chính ban đầu, tránh việc phải đầu tư lớn vào hạ tầng hoặc đất đai trong điều kiện môi trường kinh doanh chưa thực sự ổn định.
“Loại hình kho, xưởng xây sẵn sẽ ngày càng phổ biến hơn trong thời gian tới. Đây là giải pháp giúp doanh nghiệp giảm rủi ro về chi phí xây dựng và tiến độ triển khai nhà máy trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động”, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE nhận định.
Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp đang phân hóa rõ rệt: Đất công nghiệp chững lại, trong khi bất động sản phục vụ logistics và nhà xưởng vẫn có tiềm năng tăng trưởng.
Dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tiếp tục đón nhận hơn 600.000 m² nguồn cung kho và xưởng xây sẵn mới. Với nguồn cung dồi dào, giá chào thuê được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định, không xảy ra những đợt tăng đột biến. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi thuê có thể sẽ được điều chỉnh giảm khi thị trường dần bước vào giai đoạn ổn định trở lại.