Gỡ rào cản pháp lý để phát triển nhà ở xã hội

29/11/2025 - 07:307 phút đọc

Cơ chế đặc biệt tháo gỡ vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội

Tại cuộc họp, ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) trình đó các nội dung chính của dự thảo.

Trong đó, về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Nghị quyết quy định trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), UBND cấp xã nơi có dự án rà soát, đánh giá sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án để trình UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất để làm cơ sở quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng để làm cơ sở cho việc lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án. Các nội dung quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được cập nhật vào các loại, cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cập nhật nội dung quy hoạch vào quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển sang thực hiện ưu đãi theo hình thức nộp tiền sử dụng đất đối với 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành phần diện tích sàn với tỷ lệ kinh doanh dịch vụ, thương mại không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án, không bao gồm phần diện tích bố trí để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế, nhà trẻ mẫu giáo và các công trình hạ tầng thiết yếu khác phục vụ cho đời sống của cư dân tòa nhà) và diện tích làm chỗ để xe theo quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Chủ đầu tư được phân bổ toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà trong dự án (kể cả bố trí công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại độc lập theo một hoặc vài khối nhà) đảm bảo không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án…

Góp ý về quy hoạch 1/500, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, đây là vấn đề bắt buộc. Không thể có một công trình xây dựng nào mà không có quy hoạch 1/500, trừ các công trình đơn lẻ có thiết kế mẫu. Theo quy định của Luật Đường sắt, dự án nào có quy hoạch 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, việc phê duyệt 1/500 cho dự án nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc khẳng định miễn giấy phép xây dựng.

Về việc bổ sung và hoàn thiện quy hoạch, dự thảo có nêu trường hợp “chưa có quy hoạch”. Ông Châu đề nghị làm rõ ở đây không phải là bỏ qua quy hoạch. Thay vào đó, quy trình sẽ là rà soát lại, báo cáo UBND cấp tỉnh để quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về không gian, kiến trúc, cảnh quan. Sau đó, ở phần chỉ đạo điều hành, cần giao cho địa phương nhiệm vụ “khẩn trương cập nhật và quy hoạch tổng thể khu vực đó để đảm bảo tính đồng bộ”. Đặc biệt, ông thông tin, tại TP. Hồ Chí Minh hiện đã có 25 tập đoàn, doanh nghiệp lớn đăng ký tham gia phát triển nhà ở xã hội. Điều này cho thấy lĩnh vực này đang có tính thanh khoản tốt và thu hút được sự quan tâm. Tuy nhiên, cần tránh tình trạng nơi chưa có quy hoạch lại bị lợi dụng.

Về tính tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại, theo ông Châu, việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp. Cần làm rõ “hệ số” ở đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1 thông thường, vì nếu áp dụng hệ số K1, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng sẽ cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Về nhà ở riêng lẻ cho đồng bào dân tộc thiểu số, ông Châu phân tích, Luật Nhà ở đã quy định rõ nhà ở riêng lẻ chỉ áp dụng cho vùng đồng bào dân tộc thiểu số và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Tuy nhiên, hiện nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành tiêu chuẩn cụ thể cho loại hình nhà ở này (ví dụ: diện tích lô đất, chiều cao...). Điều này rất dễ dẫn đến việc biến tướng thành biệt thự, nhà phố cao cấp. Ví dụ, đồng bào Khmer ở Nam Bộ có thói quen ở nhà sàn, không phải nhà phố, nên cần có quy định phù hợp.

Về các tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia, ông Châu nhận thấy, các tiêu chí đưa ra là hợp lý và cần thiết để khuyến khích các doanh nghiệp có năng lực tham gia.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) hoan nghênh tinh thần làm việc của Bộ Xây dựng. Hầu hết các ý kiến đóng góp của Bộ NN&MT đã được Bộ Xây dựng ghi nhận và tiếp thu. Bên cạnh đó, Bộ NN&MT đề nghị làm rõ việc lập quy hoạch phân khu phải được cập nhật, tích hợp vào các quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, nông thôn và các quy hoạch khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Bởi, dự thảo Nghị quyết hiện mới chỉ đề cập đến việc cập nhật vào “quy hoạch đô thị và nông thôn” mà chưa nêu đầy đủ các loại quy hoạch khác như quy hoạch tỉnh.

Về cách tính tiền sử dụng đất, Bộ NN&MT nhất trí và đề xuất giữ nguyên quy định trong dự thảo hiện tại, đó là việc tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên “bảng giá đất và hệ số điều chỉnh”. Việc giữ tiêu chí “hệ số điều chỉnh” là cần thiết và phù hợp. Mặc dù có ý kiến cho rằng quy định này có thể bị trùng lặp khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, nhưng đây là quy định đã được thống nhất và cần được giữ lại trong dự thảo để đảm bảo tính đầy đủ trong thời điểm hiện tại.

Yêu cầu hoàn thiện dự thảo theo đúng tinh thần Nghị quyết 206

Thay mặt cơ quan chủ trì thẩm định kết luận cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú khẳng định, mặc dù đã có Nghị quyết số 201/2025/QH15 về nhà ở xã hội, nhưng thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc cần có sự chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để giải quyết. Do đó, việc ban hành một Nghị quyết mới theo cơ chế của Nghị quyết 206 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật là cần thiết.

Về phạm vi điều chỉnh, Nghị quyết này cần tuân thủ nguyên tắc của Nghị quyết số 206/2025/QH15, tức là chỉ tập trung vào những nội dung thực sự khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, chứ không bao gồm các vấn đề thuộc về chỉ đạo, điều hành thường xuyên của Chính phủ, Thủ tướng. Do đó, các nội dung như giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, tổ chức thực hiện là thẩm quyền của Thủ tướng nên đề nghị đưa các nội dung này ra khỏi dự thảo Nghị quyết và báo cáo lại với Chính phủ.

Về một số nội dung cụ thể như nhà ở riêng lẻ, mặc dù có ý kiến đề nghị không đưa vào, nhưng nếu Bộ Xây dựng bảo lưu, Thứ trưởng đề nghị bổ sung các tiêu chí, biện pháp để hạn chế lạm dụng, đảm bảo an ninh trật tự. Về thủ tục hành chính, cần rà soát và có bảng so sánh rõ ràng, nêu cụ thể cắt giảm so với quy định nào để thuận lợi cho việc áp dụng về sau.

Về sự phù hợp với chủ trương của Đảng, tính hợp hiến, hợp pháp và thống nhất, dự thảo cơ bản là phù hợp. Tuy nhiên, cần giải trình rõ các điểm khác biệt so với các luật hiện hành (Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn; Luật Đất đai; Luật Nhà ở) để đảm bảo tính minh bạch…

Trên cơ sở 6 tiêu chí thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp nêu rõ 3 vấn đề cần hoàn thiện. Cụ thể, về phạm vi điều chỉnh, phải giới hạn lại theo đúng tinh thần Nghị quyết số 206/2025/QH15, không đưa vào các nội dung mang tính chỉ đạo, điều hành. Đồng thời, rà soát toàn bộ dự thảo, các quy định pháp luật trong dự thảo, đặc biệt là Điều 3, phải đáp ứng các tiêu chí của Nghị quyết số 206/2025/QH15, đảm bảo tính khả thi, không bị lạm dụng. Cùng với đó, phải hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật theo đúng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự thảo Nghị quyết chỉ đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện theo Báo cáo thẩm định và ý kiến của Hội đồng thẩm định độc lập.