Bất động sản 2026: “Điểm rơi” tăng trưởng trong chu kỳ mới

07/01/2026 - 14:1712 phút đọc

margin: 15px auto;" />

2025 – năm tích luỹ nội lực

Thị trường bất động sản năm 2025 đã khép lại. Bức tranh thị trường được đánh giá thú vị ở các phân khúc. Đặc biệt, câu chuyện hạ tầng kết nối thúc đẩy cơ hội cho bất động sản đô thị vệ tinh TP. Hồ Chí Minh được nhắc đến khá nhiều trong năm 2025.

Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với các chuyên gia và doanh nghiệp, cùng nhìn lại bức tranh bất động sản năm 2025 và những kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường trong giai đoạn mới.

Chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2025, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản ERAS Land (ERAS Land) nhấn mạnh, 2025 có thể xem là năm bản lề - nơi thị trường điều chỉnh, bắt nhịp trở lại và tích lũy nội lực chuẩn bị khởi động cho một giai đoạn mới với nhiều kỳ vọng. Những chuyển động tích cực trong năm nay chính là tiền đề để bước sang giai đoạn tăng trưởng rõ nét hơn, từ 2026–2027.

“Dù chưa ấm đều nhưng 2025 là năm thị trường bất động sản “lấy lại nhịp thở”, tạo nền tảng để tái thiết niềm tin và đặt nền móng cho chu kỳ tăng trưởng mới”, bà Hương nhấn mạnh.

Phân tích về nội lực thị trường 2025, Tổng Giám đốc ERAS Land cho hay, điều mà thị trường năm 2025 “gặt hái” rõ nét nhất chính là sự hồi phục về tâm lý và niềm tin của người mua nhà. Thanh khoản đã có sự cải thiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt là những dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán phù hợp và giá trị sử dụng thật. Thị trường cũng chứng kiến sự trở lại của người mua ở thật, thay vì chiếm tỉ trọng đầu cơ cao như các giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, người mua đã quay lại thị trường với tâm thế chủ động hơn. Họ tìm hiểu kỹ dự án, quan tâm sâu đến pháp lý, tiến độ, chất lượng sống và khả năng khai thác dài hạn, thay vì chỉ chú trọng đến việc “giá có tăng không” như trước. Đây là dấu hiệu của một thị trường trưởng thành hơn.

“

Khi các tuyến giao thông chiến lược hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản, bất động sản đô thị vệ tinh sẽ trở thành một phần tự nhiên trong hệ sinh thái phát triển của TP. Hồ Chí Minh.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng Giám đốc ERAS Land

Đáng nói, năm 2025, câu chuyện đầu tư hạ tầng được nhắc đến khá nhiều. Theo bà Hương, đây là xu hướng dài hạn và là nền tảng quan trọng thúc đầy sự phát triển của các khu vực hay vùng kinh tế. Hạ tầng không chỉ tạo ra hiệu ứng tiềm năng tăng giá, mà quan trọng hơn là thay đổi hành vi sinh sống, làm việc và đầu tư. Khi các tuyến giao thông chiến lược hoàn thiện, khoảng cách địa lý không còn là rào cản, bất động sản đô thị vệ tinh sẽ trở thành một phần tự nhiên trong hệ sinh thái phát triển của TP. Hồ Chí Minh.

Đặc biệt, sau khi địa giới được mở rộng, các khu vực vệ tinh có điều kiện tiếp cận hạ tầng, dịch vụ và dòng vốn đầu tư tốt hơn. Điều này giúp bất động sản không còn tập trung quá mức vào lõi trung tâm, mà mở rộng sang các vùng lân cận với mặt bằng giá hợp lý hơn và dư địa phát triển dài hạn lớn hơn.

Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản nhà ở phía Nam được nhận định duy trì triển vọng tích cực nhờ động lực hạ tầng và xu hướng phát triển bền vững.

Theo vị này, động lực chính của thị trường phía Nam đến từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, với các dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Sân bay quốc tế Long Thành, Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Cao tốc Bến Lức - Long Thành và mạng lưới metro tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng.

Những dự án này được kỳ vọng sẽ mở ra tiềm năng phát triển đô thị mới, củng cố niềm tin vào triển vọng tăng trưởng dài hạn. “Thị trường bất động sản sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, song song với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Nhà đầu tư được khuyến nghị chuyển từ chiến lược “lướt sóng” sang “đầu tư giá trị”, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng khẳng định hạ tầng và đầu tư công đang thực sự trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Thảo – Phó Tổng iám đốc Phú Đông Group cho hay, tác động của hạ tầng đến bất động sản không mang tính nhất thời, mà là một quá trình dài hạn. Khi hạ tầng được triển khai bài bản, không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn tái cấu trúc lại không gian đô thị, phân bổ lại dân cư và nhu cầu nhà ở theo hướng bền vững hơn.

Tuy nhiên, hạ tầng sẽ chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi cùng quy hoạch đồng bộ và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Những khu vực phát triển nóng theo kỳ vọng hạ tầng nhưng thiếu quy hoạch, thiếu tiện ích và không gắn với nhu cầu sống thực sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Vì vậy, với các đô thị vệ tinh quanh TP. Hồ Chí Minh, tiềm năng từ hạ tầng là dài hạn, nhưng cơ hội sẽ dành cho những dự án được phát triển một cách bài bản, gắn với giá trị sống và khả năng vận hành lâu dài.

Theo bà Thảo, sau sáp nhập địa giới hành chính, thay đổi rõ nét nhất của thị trường bất động sản là cách nhìn nhận lại không gian đô thị và giá trị bất động sản gắn với hạ tầng. Ranh giới hành chính không còn là yếu tố quyết định như trước, thay vào đó, khả năng kết nối, thời gian di chuyển và chất lượng quy hoạch trở thành tiêu chí hàng đầu của người mua nhà.

Từ đó, thị trường đang ghi nhận một làn sóng dịch chuyển rõ ràng của nhu cầu ở thực về các khu vực giáp ranh, nơi có quỹ đất sạch, hạ tầng kết nối tốt và mặt bằng giá còn phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

"Thay đổi này cũng buộc các chủ đầu tư phải chuyển từ tư duy phát triển theo địa giới sang tư duy phát triển theo hệ sinh thái sống, trong đó giá trị của dự án không chỉ nằm ở vị trí hành chính, mà ở khả năng tạo ra không gian sống hoàn chỉnh, gắn với cộng đồng và vận hành bền vững lâu dài", bà Thảo nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, sự phục hồi của thị trường bất động sản năm 2025 chưa đồng đều trên diện rộng, đa số tập trung ở một số địa bàn trọng yếu nơi có các chủ đầu tư lớn dẫn dắt thị trường. Đồng thời thị trường vẫn còn sự lệch pha về cung cầu đối với dòng sản phẩm vừa túi tiền. Nguồn cung chất lượng còn hạn chế; nhiều dự án chưa thể triển khai do vướng mắc pháp lý kéo dài từ các năm trước. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn “chuyển mình” hơn là tăng trưởng ổn định.

Bên cạnh đó, rào cản tâm lý lớn nhất hiện nay vẫn là sự thận trọng. Người mua dè chừng trước các dự án thiếu minh bạch, chậm tiến độ hoặc định giá chưa sát với giá trị thật. Ngoài ra, việc so sánh với các kênh đầu tư khác hay các thông tin về chính sách liên quan đến các kênh đầu tư cũng là nhân tố khiến quyết định xuống tiền vào bất động sản cần thêm thời gian cân nhắc.

2026 - "Điểm rơi" thành quả của chu kỳ mới

Nhận định về năm 2026, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, giai đoạn 2026 - 2027 nhiều khả năng mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn.

Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế. Hạ tầng đi vào vận hành, các cực tăng trưởng mới dần lộ diện, cùng với xu hướng dòng vốn trung và dài hạn quay trở lại sẽ mở ra nhiều cơ hội cho thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao, mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức mới, biên lợi nhuận không còn dày như các chu kỳ trước. Trong khi yêu cầu về pháp lý, chất lượng sản phẩm và năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng khắt khe. Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn.

Ông Tuấn nêu các điểm nổi bật của thị trường năm 2026. Thứ nhất, cơ hội đến từ sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven gắn với hạ tầng thực sự vận hành. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh hơn ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh.

Những khu vực này không còn được nhìn nhận như “điểm đầu cơ theo tin hạ tầng”, mà trở thành không gian sống, làm việc mới, nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.

Thứ hai, cơ hội lớn nhất vẫn đến từ nhu cầu ở thực, bao gồm cả phân khúc chung cư và nhà ở thấp tầng phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Những sản phẩm có vị trí hợp lý, giá phù hợp với thu nhập, pháp lý minh bạch và khả năng sử dụng thực sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong năm 2026.

Theo ông Tuấn, 2026 sẽ không phải là năm "tăng đều cho mọi phân khúc”, mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Bên cạnh đó, nhà liền thổ - những sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị đồng bộ vẫn có cơ hội đứng vững. Đây là loại hình có pháp lý rõ ràng; hạ tầng, tiện ích và cộng đồng cư dân hiện hữu và có thể khai thác cho thuê, kinh doanh nhỏ hoặc ở kết hợp đầu tư.

"2026 là năm thị trường vận hành ở trạng thái “khó nhưng lành mạnh”. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho các chủ đầu tư có năng lực, sản phẩm được phát triển bài bản và nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Đây không còn là sân chơi của số đông chạy theo sóng, mà là giai đoạn của sự chọn lọc và bền vững", ông Tuấn khẳng định.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam chia sẻ: Kỳ vọng về điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026-2027 là có cơ sở. Khi quá trình sáp nhập và tái cấu trúc địa giới hành chính dần đi vào ổn định, thị trường được hưởng lợi từ tiến độ phê duyệt dự án thông suốt hơn, không gian phát triển đô thị được mở rộng và quy mô thị trường được nâng lên, qua đó tạo dư địa cho tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Bên cạnh đó, định hướng phát triển kinh tế vĩ mô theo hướng ổn định, thúc đẩy sản xuất - tiêu dùng và cải thiện môi trường đầu tư, cùng với chính sách thu hút dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục khả quan, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thêm việc làm, gia tăng thu nhập và mở rộng nhu cầu nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp trọng điểm.

“

Bất động sản vẫn là kênh có tốc độ tăng trưởng tài sản cao và ổn định nhất so với các kênh khác.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam

Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới. "Nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét hơn từ giai đoạn 2026-2027, theo hướng chọn lọc, thực chất và bền vững hơn so với các chu kỳ trước", chuyên gia Savills nói.

Chia sẻ về phân khúc có cơ hội trong năm 2026, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nhấn mạnh, trong năm 2026, những phân khúc bất động sản gắn với nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng dài ngày và chăm sóc sức khỏe sẽ có khả năng đứng vững tốt hơn so với phần còn lại của thị trường.

Những sản phẩm có quy hoạch bài bản, chú trọng yếu tố wellness, không gian xanh, tiện ích chăm sóc sức khỏe, cộng đồng sống và khả năng vận hành lâu dài sẽ có sức bền tốt hơn trong chu kỳ mới. Khi một dự án không chỉ phục vụ nghỉ dưỡng ngắn ngày mà có thể trở thành nơi ở dài hạn, thậm chí tạo ra dòng tiền ổn định, thì đó chính là nền tảng giúp bất động sản “đứng vững” trước các biến động của thị trường.

"Người mua không còn tìm kiếm những sản phẩm chỉ để chờ tăng giá, mà ưu tiên những không gian có thể sử dụng thường xuyên, mang lại chất lượng sống tốt và giá trị bền vững hoặc có khả năng khai thác tạo dòng tiền ổn định", bà Hương nhấn mạnh.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, căn hộ trung cấp phục vụ nhu cầu thật tại TP. Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh sẽ có thanh khoản tốt trong bối cảnh thị trường chọn lọc.

Bà Thảo phân tích, nhu cầu nhà ở thực (từ nhóm gia đình trẻ và người lao động) vẫn rất lớn và mang tính bền vững. Sự dịch chuyển về các đô thị vệ tinh, nơi có hạ tầng kết nối tốt và mặt bằng giá phù hợp hơn, được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt sức cầu trong năm 2026.

Trong bối cảnh, áp lực nhà ở tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh vẫn rất lớn, khả năng chi trả của người mua ngày càng được cân nhắc kỹ lưỡng thì những sản phẩm có diện tích hợp lý, tổng giá vừa tầm và tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ tiếp tục được thị trường đón nhận. Phân khúc này cũng hưởng lợi rõ nét từ đầu tư hạ tầng và sự phát triển của các đô thị vệ tinh.

"Sau giai đoạn sàng lọc của thị trường, niềm tin của người mua tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng vận hành dài hạn. Điều này tạo lợi thế rõ ràng cho những doanh nghiệp kiên định với chiến lược phát triển sản phẩm ở thực, lấy chất lượng sống và lợi ích cư dân làm trọng tâm. khai thác cho thuê ngay, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá", bà Thảo nhấn mạnh.

Tuy nhiên, Phó Tổng Giám đốc Phú Đông Group cũng thừa nhận, thị trường bất động sản cũng đối mặt không ít khó khăn. Áp lực về mặt bằng giá còn cao so với thu nhập, bài toán tồn kho và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp trong giai đoạn 2025–2026 vẫn hiện hữu...

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nhà đầu tư có nhiều lựa chọn từ vàng, chứng khoán đến tiết kiệm, bất động sản không còn là kênh “đánh nhanh thắng nhanh” mà là câu chuyện của tầm nhìn và sự chọn lọc.

Nhà đầu tư cần ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thật, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và gắn với xu hướng giãn dân – hạ tầng. Thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, việc đầu tư vào bất động sản phù hợp nhu cầu ở thực sẽ giúp cân bằng giữa an toàn, tích sản và tăng trưởng bền vững trong trung – dài hạn.