Nghịch lý thị trường chung cư Hà Nội: giá bán tăng, giá thuê vẫn "giậm chân" tại chỗ

29/11/2025 - 07:294 phút đọc

Giá thuê không theo kịp giá mua

Trong hơn một năm qua, giá chung cư Hà Nội liên tiếp tăng mạnh. Thế nhưng giá thuê thì vẫn dậm chân tại chỗ không có biến chuyển. Đơn cử, tại dự án HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai), giá bán căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, diện tích khoảng 70m2 là khoảng 4,5 tỷ đồng/căn nhưng giá thuê với loại căn hộ đã đầy đủ đồ đạc, được rao với mức giá thuê từ 8-9 triệu đồng/tháng, căn không đồ chỉ được 7 triệu đồng/tháng. Tương đương về diện tích, các căn hộ 2 phòng ngủ tại khu chung cư Định Công có giá bán 4,5-5 tỷ đồng/căn cũng chỉ có giá thuê 9-9,5 triệu đồng/tháng. Căn 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh tại dự án Kim Văn Kim Lũ diện tích khoảng 70m2, có giá bán từ 5 tỷ đồng/căn trên thị trường nhưng giá chào thuê phổ biến là 8,5-9 triệu đồng/tháng.

Tại dự án Discovery Central , căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh có khoảng giá 10 tỷ đồng/căn, giá thuê đạt mức giá phổ biến là 18-19 triệu đồng/tháng. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 55 m2, giá bán gần 7 tỷ đồng/căn, giá thuê đạt mức 13-14triệu đồng/tháng. Tương tự, tại dự án một dự án hạng sang khác thuộc khu vực này , giá bán một căn 2 phòng ngủ chạm ngưỡng 15 tỷ đồng, giá thuê đạt mức 24-26 triệu đồng/tháng.

Tại dự án The Matrix One, các căn 3 phòng ngủ có giá bán 18 tỷ đồng, giá thuê phổ biến là 28-30 triệu đồng/tháng. Tại dự án Sudico, căn hộ 3 phòng ngủ có giá hơn 9 tỷ, giá thuê đạt mứ 13-14 triệu đồng/tháng. Căn hộ 2 ngủ có mức giá 6,5-7 tỷ đồng với diện tích khoảng 70m2, giá thuê đạt 8 triệu đồng/tháng.

Đáng nói, giá thuê căn hộ các dự án gần như không biến động trong suốt một năm qua, thế nhưng giá nhà thì liên tục tăng. Điều này đã khiến lợi suất cho thuê chỉ đạt 2-3%, thua cả lãi suất gửi ngân hàng. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết lợi suất từ cho thuê chung cư tại Hà Nội đã giảm xuống còn khoảng 3%/năm, trong khi giá bán chung cư vẫn tăng mạnh. Giá thuê không theo kịp giá mua khiến lợi suất cho thuê bị kéo thấp

Những rủi ro nhãn tiền

Trước thực tế trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sự tăng vọt của giá bán trong khi giá thuê “đứng yên” hay tăng rất nhẹ khiến lợi suất cho thuê giảm, từ hơn 5%/năm những năm trước xuống còn khoảng 3% hoặc thấp hơn. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của việc mua chung cư để đầu tư cho thuê. Đây là dấu hiệu vốn đầu tư bị lệch pha và có nguy cơ dẫn tới “xì hơi” nếu dòng vốn đầu cơ rút ra hoặc thanh khoản thị trường giảm.

Cũng theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nguyên nhân của hiện tượng này đến từ nguồn cung bất cân đối trên thị trường. Nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc trung đến cao cấp, với giá bán cao, trong khi nhu cầu thuê thực lại chủ yếu thuộc phân khúc thấp hơn hoặc người có thu nhập trung bình.

Bên cạnh đó, kỳ vọng tăng giá khiến đầu tư hướng tới “ăn chênh” vốn hơn cho thuê. Nhiều chủ nhà mua căn hộ với mục đích đầu cơ tăng giá bán lại, chứ không phải khai thác cho thuê dài hạn. Khi giá thuê không theo kịp giá mua, lợi suất cho thuê bị kéo thấp. Sức cầu cho thuê chưa tăng mạnh tương ứng. Dù nhu cầu thuê luôn hiện hữu nhưng giá thuê lại phải cạnh tranh với nhiều lựa chọn khác: thuê mini-apartment, ở vùng ven với chi phí thấp hơn, đi lại xa hơn… khiến mức thuê cao trong trung tâm khó kéo lên mạnh.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, lợi suất cho thuê sụt giảm khiến dòng tiền đầu tư dài hạn bị suy yếu. Nguồn cầu đầu cơ có thể thoái lui, kéo theo thanh khoản thị trường sụt giảm. Khi lợi nhuận cho thuê không hấp dẫn, trong khi giá bán đã tăng quá nhanh, nhà đầu tư có xu hướng “đứng ngoài” hoặc chuyển dòng tiền sang các kênh khác như đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc chứng khoán. Thị trường chung cư vì thế có thể rơi vào giai đoạn “đứng giá kéo dài”. Đây đều là những dấu hiệu bất ổn, không bền vững của thị trường.